서울남부지방법원 2025타경14007. 강서구 화곡동 계명워너스 제4층 제401호, 공부상 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2019.03.05 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 155,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.12.08 포천세무서장 관련 국 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 이후 강서구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 일반적인 “후순위 임차권이라 소멸” 구조로만 보면 안 됩니다. 정원영의 임차권등기 자체는 2024.10.08이지만, 실제 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.03.26, 확정일자는 2021.02.19입니다. 따라서 2022.12.08 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 160,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다.
보통이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수로 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 본 리포트의 실질취득 계산에서는 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14007 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-37 계명워너스 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로14길 41-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.76㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 김대성 · 2019.03.05 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,800,000원 / 178,800,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘특별매각조건’이 핵심
말소기준은 2022.12.08 국 압류입니다. 이후 2023.01.13 강서구 압류와 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.08 등기된 주택임차권도 등기 순위만 보면 후순위지만, 임차인 정원영의 주민등록·점유는 2021.03.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인의 대항력 자체는 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원영 | 건물의전부 · 주거 | 160,000,000원 | 2021.03.26 | 2021.02.19 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 91.5%이지만 면적 불일치와 하락 추세를 함께 봐야 한다
계명위너스(46-37)의 확인된 실거래는 7건이고 전체 평균은 197,285,714원입니다. 다만 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 195,333,333원, 최신 거래는 2023.12 · 183,000,000원이며 최근 가격 추세는 -1.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 45.78㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2023.11 | 51.81㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 45.78㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2022.06 | 51.81㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.04 | 51.81㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.09 | 49.83㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 45.78㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 195,333,333원 |
현재 최저가 178,800,000원은 최근 12개월 평균 195,333,333원의 91.5%입니다. 최신 거래 183,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상 전용면적은 35.76㎡인데 확인된 거래 표본은 45.78㎡·49.83㎡·51.81㎡로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 평균보다 91.5%이므로 충분히 싸다”라고 단정하기보다는 면적 차이와 -1.7%의 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,303,200원 |
| 1. 임차인 정원영 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 15,496,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 160,000,000원 중 15,496,800원이 배당되고 144,503,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 178,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 143,040,000원 | 19,762,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 114,432,000원 | 47,970,048원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 일정 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 끊습니다. 1회·2회 유찰 시 시나리오에 표시되는 인수액은 특별조건 반영 전 계산값이고, 실제 권리분석에서는 0원으로 처리하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.
- 입지. 화곡본동주민센터 북동측 인근으로 단독·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남측으로 세로(가)에 접합니다. 공시지가는 3,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 계명위너스(46-37)는 총 12세대이며 사용승인 관련 기준일은 2008.04.08입니다.
- 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 출입문에 ‘수도 사용량 격증 안내문’이 부착되어 있었고 제시외건물이 확인되었습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 정원영 임차권은 대항력의 기초가 되는 임대차가 말소기준보다 빠르므로, 특별조건에 따른 말소 절차를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 주의. 대상은 35.76㎡인데 확인된 실거래는 45.78㎡·49.83㎡·51.81㎡입니다. 91.5%라는 비율만으로 가격을 확정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -1.7%입니다. 과거 전체 평균 197,285,714원보다 최근 12개월 평균 195,333,333원을 우선해서 보세요.
- 수도 사용량 재확인. 현장에 수도 사용량 격증 안내문이 부착된 사실이 있으므로 누수·계량·배관 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 감정평가에 제시외건물이 포함되어 있으므로 현황·면적·이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “특별매각조건”을 먼저 읽어야 한다
이 사건은 표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 인수형처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 핵심입니다. 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다.
가격도 숫자상으로는 나쁘지 않습니다. 현재 최저가 178,800,000원은 최근 12개월 평균 195,333,333원의 91.5%이고 최신 거래 183,000,000원보다 낮습니다. 그러나 대상 전용 35.76㎡와 최근 거래 표본의 면적이 맞지 않고, 최근 추세도 -1.7%입니다. 결론은 권리상 특별조건을 확인하면 인수 부담은 해소되지만, 가격은 동일 면적 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 B등급 물건입니다.
