서울남부지방법원 2025타경14015. 영등포역 남측 인근 국제알앤씨빌 제102동 제5층 제501호로, 감정평가상 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기순서만 보면 단순하지 않습니다. 2024.04.09. 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준으로 잡혀 있지만, 임차인 김준목은 그보다 앞선 2022.07.22. 전입·점유와 2022.07.08. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
일반적인 경매라면 대항력 임차인이 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못할 경우 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있어 낙찰가만 보고 투자금액을 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건이 다릅니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 해당 임차보증금과 관련한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 별도의 임차보증금 인수 항목도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14015 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동 602-109 국제알앤씨빌 제102동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 29.58㎡ · 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2019.10.10 |
| 소유자 | 정선진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 471,000,000원 / 471,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 특별매각조건으로 해소
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.04.09. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원입니다. 2024.08.01. 등기된 김준목의 주택임차권은 등기일 자체는 말소기준 이후지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.07.22.로 더 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준목 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 278,000,000원 | 2022.07.22 | 2022.07.08 | 대항력 있음 우선변제 승계 0원 |
2019.10.28. 서서울농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권은 2019.12.27. 이미 말소되었습니다. 이후 2025.12.19. 강제경매개시결정과 2026.05.11. 김현진의 채권최고액 60,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
국제알앤씨빌은 29세대, 사용승인일 2019.10.10.의 소규모 다세대 건물입니다. 대상 면적 29.58㎡와 유사한 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 458,333,333원입니다. 현재 최저매각가 471,000,000원은 이 평균의 102.8%로, 평균을 기준으로 보면 신건 가격에 별도의 할인은 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.06㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 29.58㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 28.69㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 458,333,333원 |
최근 실거래 범위는 375,000,000원~500,000,000원이고 최신 거래는 2026.02 · 500,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 471,000,000원이 모든 최근 거래보다 높다고 볼 수는 없습니다. 실제로 최신 거래보다는 낮습니다. 다만 가격 메리트 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균에는 102.8%이므로, 신건 단계에서 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 471,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,110,000원 |
| 1. 임차인 김준목 보증금 | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 165,890,000원 |
| 4. 근저당권 · 김현진 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
471,000,000원 매각 가정에서는 임차인 보증금 278,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원도 전액 배당됩니다. 신청채권자 청구분에는 165,890,000원이 배당되고 후순위 김현진 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 471,000,000원 | 185,890,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 376,800,000원 | 92,724,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 301,440,000원 | 18,419,840원 | 0원 |
대항력 임차인이 있는 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 떨어지지 않는 경우가 핵심 위험입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건과 각 시나리오에서 매수인 인수액이 모두 0원으로 제시됩니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 영등포역 남측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 영등포역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상5층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차선, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·도심공공주택복합지구·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 6,693,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 674.0㎡입니다.
- 거래 표본. 국제알앤씨빌은 29세대이고 최근12개월 유사면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 김준목의 임차권등기는 2024.08.01. 등기되어 있습니다. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 말소 진행을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 최저가 471,000,000원은 최근12개월 평균 458,333,333원의 102.8%입니다. 평균만 놓고 보면 가격 할인은 없습니다.
- 최신 거래도 함께 비교. 최신 거래는 2026.02. 500,000,000원이고 동일 대상면적 29.58㎡의 2026.01. 5층 거래도 500,000,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”만 보고 포기할 사건은 아니다
첫인상만 보면 보증금 278,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 경매와 결론이 다릅니다. 특별매각조건으로 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 되어 있어, 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리 자체보다 가격과 조건 확인입니다. 신건 최저가 471,000,000원은 최근12개월 평균 458,333,333원의 102.8%로 평균 기준 할인은 없지만, 최신 거래 500,000,000원보다는 낮습니다. 권리는 특별매각조건으로 정리되지만 가격은 명확한 저가 구간이 아닙니다. 권리조건은 확인 후 통과, 가격은 신중. 이 사건은 특별매각조건의 실제 이행 가능성을 확인한 뒤 최근 실거래와 비교해 응찰가를 결정해야 합니다.
