서울남부지방법원 2025타경14020. 구로동 한나래16차 4층 402호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정주한이며 2019.10.31. 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 등기부에 나타난 압류·가압류 자체보다 류현정 임차인의 선순위 대항력과 이를 처리하는 특별매각조건입니다.
류현정의 확정일자는 2021.10.13., 전입신고와 점유개시는 2021.11.15.입니다. 말소기준권리는 2021.12.03. 국의 압류이므로 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 일반적인 권리분석이라면 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 때 미배당액의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 실질 인수액을 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 1132-57 한나래16차 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 시흥대로161길 62 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정주한 (2019.10.31. 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘특별매각조건’
말소기준은 2021.12.03. 국 압류입니다. 류현정의 전입·점유는 2021.11.15.로 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자도 2021.10.13.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 국·구로구의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기, 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 류현정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.15. / 2021.10.13. | 283,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
류현정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2023.11.27. 접수됐고 보증금은 283,500,000원입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 이 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 계산되어 있어 현재 최저가 315,000,000원에서는 일반 계산상으로도 인수액이 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.15억을 최근 거래와 비교
가격 판단은 전체 기간 평균 342,500,000원보다 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 46.83㎡·3층의 365,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 365,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득 315,000,000원은 그 금액의 86.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.83㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2021.07 | 48.06㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 365,000,000원 |
최근 거래는 과거 320,000,000원보다 높고, 최근 대비 과거 추세 지표도 +14.1%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 현재 최저가 315,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균보다 낮아 가격상 여지가 있는 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 전체 거래 표본이 2건뿐이고 최근 12개월 표본은 1건이라는 점은 반드시 보수적으로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 류현정 보증금(우선변제) | 283,500,000원 | 283,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 26,290,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 류현정 보증금 283,500,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 미배당이 크게 남습니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 특별매각조건이 유효하게 적용되는 한 류현정 보증금 미배당 잔액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시 인수 계산 — 일반 규칙과 실질 결과가 다르다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 315,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,000,000원 | 35,828,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 85,522,400원 | 0원 |
대항력 임차인이 있는 일반 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 이 사건도 일반 계산표에서는 같은 현상이 나타납니다. 그러나 특별매각조건이 해당 임차보증금 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 류현정 관련 인수는 실질 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 시흥IC 서측 인근으로 아파트단지·업무시설·주상복합건물·근린생활시설이 혼재하는 남부순환로 인근 준공업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 도로. 남동측 및 북동측 포장 소로·세로에 접하며 남부순환도로와도 접하지만 차선 관계로 남부순환로에서 본건으로 직접 진입할 수 없는 상태입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있으며, 본건 이용상태는 오피스텔입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한나래16차는 총 8세대로 거래 표본이 적고, 동일 단지 경매 통계상 평균 1.7회 유찰·낙찰성사율 0.0%여서 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 임차인 명도 상태 확인. 류현정은 임차권등기된 실제 임차인 1명입니다. 현재 점유 상태와 인도 절차를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 실거래 표본 수 주의. 최근 12개월 실거래 평균 365,000,000원은 1건 표본입니다. 현재 실질취득 315,000,000원이 86.3% 수준이라도 표본 부족을 감안해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 8세대이고 경매 통계상 평균 1.7회 유찰, 낙찰성사율 0.0%입니다. 재매각 속도를 낙관적으로 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·특별매각조건·체납세 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 선순위 대항력 임차인 류현정의 보증금이 283,500,000원이라 처음 보면 인수 위험이 크게 느껴질 수 있습니다. 하지만 현재 매각가 315,000,000원 가정에서는 보증금 전액이 우선배당되고, 더 중요한 것은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 실질취득 315,000,000원이 최근 12개월 실거래 365,000,000원의 86.3%이고, 최근 가격 추세는 +14.1%로 하락장이 아닙니다. 다만 8세대 소규모 오피스텔, 실거래 표본 2건, 최근 12개월 표본 1건, 동일 단지 경매 평균 1.7회 유찰·낙찰성사율 0.0%라는 환금성 제약이 있습니다. 따라서 결론은 권리상 핵심 인수는 특약으로 해소, 가격은 최근 거래보다 낮음, 다만 환금성과 세금 우선순위는 보수적으로 확인입니다.
