서울남부지방법원 2025타경14020. 서울 구로구 구로동 한나래16차 4층 402호, 전용면적 48.06㎡의 오피스텔입니다. 2019년 6월 준공된 8세대 규모 건물이며, 감정가는 3억 1,500만원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 2억 160만원까지 내려왔습니다. 소유자 정주한 씨는 2019년 10월 31일 공유자 전원의 지분을 이전받았고, 당시 거래가액은 2억 7,000만원입니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 국세 압류입니다. 그런데 임차인 류현정 씨는 그보다 앞선 2021년 11월 15일 전입 및 점유를 시작했습니다. 임대차계약일은 2021년 10월 11일, 확정일자는 2021년 10월 13일입니다. 따라서 단순히 임차권등기 날짜만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 됩니다. 기준권리보다 앞선 전입·점유에 따른 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건은 일반적인 대항력 임차인 인수 구조를 바꿀 수 있습니다. 다만 등기상 임차권자는 류현정 씨이고 특별매각조건의 문구상 권리주체는 주택도시보증공사이므로, 양자의 권리관계와 조건의 효력이 해당 임차권 전체에 미치는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 갑구 5번의 2021년 12월 3일 압류입니다. 권리자는 국, 처분청은 광명세무서장으로 기재되어 있습니다. 그 이전에 접수됐던 2021년 3월 23일 구로구 압류는 2021년 9월 27일 해제되어 등기상 말소된 상태입니다.

임차인 류현정 씨의 전입·점유 개시일은 2021년 11월 15일로 기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 10월 13일이며, 2023년 11월 27일 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 따라서 대항력 있음 · 우선변제권 행사 가능으로 판단해야 합니다. 임차권등기 접수일이 기준권리 이후라는 사실만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.

주택도시보증공사의 갑구 7번 가압류 청구금액은 4,891,500,000원이며, 2025년 12월 22일에는 주택도시보증공사 신청의 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 이들 권리는 기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. HUG의 가압류·신청채권은 임차인 보증금과 별도로 등기 및 배당관계에 기재되어 있으므로, 실제 임차인 수와 보증금은 류현정 씨 1명 기준으로 판단하고 중복 합산하지 않아야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득금액으로 판단

동일 단지 한나래16차의 거래자료는 2건입니다. 다만 과거 거래와 최근 거래의 시점 차이가 있으므로 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 평균과 최신 거래 모두 365,000,000원입니다.

최근 거래는 2026년 7월 365,000,000원이며, 이전 거래인 2021년 7월의 320,000,000원보다 14.1% 상승했습니다. 확인된 거래 흐름은 하락장이 아니라 상승 방향입니다. 다만 최신 거래는 전용 46.83㎡, 3층이고 본건은 전용 48.06㎡, 4층이므로 완전히 동일한 면적·층의 직접 비교는 아닙니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이라는 점도 감안해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 추정입니다. 임차인에게 배당되는 금액은 197,977,600원이며, 보증금 중 85,522,400원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 특별매각조건을 반영하기 전의 배당 부족액입니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액이 가격을 따라 움직인다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 커집니다. 특별매각조건이 적용되지 않는다면 매수인의 총 실질취득금액은 낙찰가와 인수액을 합산한 금액으로 판단해야 합니다.

⑤ 추가 권리·세금 리스크

등기부에는 기준권리와 관련된 국세·지방세 압류가 총 4건 기재되어 있습니다. 2021년 12월 3일 국세 압류를 비롯해 2022년 4월 12일 구로구 압류, 2023년 1월 30일 구로구 압류, 2024년 3월 25일 국세 압류가 확인됩니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 4,891,500,000원입니다. 또한 신청채권자로서 청구한 금액은 283,500,000원입니다. 이 채권들은 매각에 따라 소멸할 예정인 후순위 권리로 분류되지만, 임차인 보증금과의 권리 귀속 및 배당관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다. 등기상 임차권자가 별도의 보증기관 대위·승계로 표시된 것은 아니므로 실제 임차인은 류현정 씨 1명으로 판단합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동 시흥IC 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 업무시설, 주상복합건물 및 근린생활시설이 혼재한 준공업지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 구로디지털단지역도 근거리에 소재합니다.
• 도로. 남동측과 북동측으로 포장된 소로 및 세로에 접합니다. 남부순환도로에 접하나 차선 관계로 남부순환로에서 직접 진입할 수 없는 상태입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층으로 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 해당 제한의 구체적인 적용 여부는 관계기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소형 오피스텔 건물입니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 대단지 아파트처럼 거래 회전이 원활하다고 가정해서는 안 됩니다. 실거래 표본이 적어 개별 호수의 상태와 임대수요에 따라 매각기간이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 임차인 류현정 씨의 미배당 보증금 반환청구권까지 유효하게 포괄하는지 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 인수 0원을 확정적으로 전제하지 마세요.
• 대항력·우선변제권 확인. 2021.11.15 전입·점유, 2021.10.13 확정일자, 2023.11.27 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본과 대조하세요.
• 보수적 인수금액 계산. 특별매각조건이 적용되지 않는 경우 현재 배당 추정상 85,522,400원의 미배당 보증금이 발생합니다. 낙찰가만을 기준으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표는 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• HUG 채권관계 대조. 가압류 4,891,500,000원 및 신청채권 283,500,000원의 채권 귀속과 임차보증금 사이의 관계를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 전출 여부, 임차권등기 말소의 이행조건을 확인하세요.
• 시세 검증. 최근 12개월 실거래 1건뿐입니다. 최신 거래 365,000,000원을 참고하되 층·면적 차이와 내부 상태를 감안해 보수적으로 평가하세요.
• 관리비·시설 확인. 공용부분 체납관리비, 주차시설, 실제 사용상태 및 내부 수리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “특별매각조건의 효력이 가격을 결정한다”

이 물건은 단순히 두 차례 유찰되어 최저가가 2억 160만원으로 내려온 오피스텔이 아닙니다. 기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖춘 임차인의 보증금이 2억 8,350만원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃도는 대항력 인수형 구조입니다.

특별매각조건이 없다면 현재 배당 추정상 8,552만 2,400원을 인수해야 하며, 실질취득금액은 약 2억 8,712만원입니다. 반면 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 인수액은 0원이 됩니다.

최근 12개월 거래가격 3억 6,500만원과 비교하면 조건 미적용 시에도 실질취득금액은 약 78.7% 수준이며, 조건 적용 시에는 현재 최저가 자체가 실질취득금액이 됩니다. 다만 거래 표본이 1건이고 8세대 규모의 소형 건물이라는 환금성 제약이 있습니다. 당해세 및 임차권 관련 특별조건도 최종 확인해야 합니다.

가격보다 먼저 권리조건을 확정해야 하는 물건입니다. 특별매각조건의 효력이 확인되면 가격 경쟁력을 검토할 수 있지만, 그 효력이 불분명하다면 2억 160만원이라는 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 85,522,400원의 인수위험을 실제로 제거할 수 있는가입니다.