서울남부지방법원 2025타경14025. 강서구 화곡동 더스위트 6층 601호, 감정상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 가장 중요한 권리는 유나래의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.14, 주민등록·점유개시는 2022.05.13, 확정일자는 2022.04.14이며 보증금은 339,000,000원입니다. 이후 2024.05.23 임차권등기가 접수됐고, 2025.12.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
즉 일반적인 권리순서만 놓고 보면 임차권이 경매개시결정보다 앞서므로 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 집행비용 5,238,000원을 빼고 임차인에게 311,762,000원이 배당되어 27,238,000원이 남습니다. 그러나 이번 사건은 이 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제6층 제601호 · 강서로24길 54 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 23.43㎡ · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 박재영 (단독소유) |
| 사용승인 | 2021.11.12 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 해소
말소기준은 2025.12.22 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.23 유나래의 주택임차권은 보증금 339,000,000원, 전입 2022.05.13, 확정일자 2022.04.14로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차권입니다. 따라서 특별조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유나래 | 전부 · 주거(임차권등기) | 339,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
* 배당계산상 미배당액과 매수인의 실질 부담은 구분해야 합니다. 현재 회차 산식상 미배당액은 27,238,000원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 317,000,000원을 ‘싼 가격’으로 볼 수 없다
더스위트(TheSuite)는 총 14세대, 사용승인일 2021.11.12인 소규모 건물입니다. 확인되는 최근 거래는 2024.01의 2건으로 모두 269,000,000원입니다. 다만 대상 호실 전용면적은 23.43㎡인데 비교 거래는 15.74㎡와 16.29㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 269,000,000원을 대상 호실의 확정 시세처럼 볼 수는 없지만, 제공된 거래자료 범위에서는 현재 최저가가 최근 평균의 117.8%라는 점을 무시할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 15.74㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2024.01 | 16.29㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 269,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 |
| 1. 임차인 유나래 보증금 | 339,000,000원 | 311,762,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 임차보증금 미배당액은 27,238,000원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 이 잔액의 매수인 청구 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 매수인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 317,000,000원 | 27,238,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 253,600,000원 | 89,750,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 202,880,000원 | 139,760,320원 | 실질 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 보통 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건도 계산표만 보면 그 형태입니다. 하지만 이번 매각은 특별매각조건 때문에 해당 미배당 잔액을 매수인이 부담하지 않는다는 점이 결정적으로 다릅니다. 따라서 가격 비교 역시 현재 회차 기준 실질취득 317,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 2021.11.12입니다. 승강기·난방·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북서측 폭 약 4미터, 북동측 폭 약 8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 정방형, 다세대 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,962,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 확인되는 최근 거래표본도 2건뿐입니다. 대상 면적과 비교 거래 면적이 달라 가격판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 현재도 동일하게 기재돼 있는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 유나래 명의 임차권등기가 낙찰 후 어떤 방식과 시점으로 말소되는지 법원 서류와 집행절차를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적 적용. 최근 거래는 269,000,000원 2건이지만 대상 23.43㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 신건 프리미엄 경계. 현재 최저가 317,000,000원은 최근 거래 평균의 117.8%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐으므로 현황 재확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현재 점유상태가 일치하는지 현장과 집행기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 해결됐지만, 가격은 아직 비싸다
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 유나래의 보증금 339,000,000원 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 권리라 현재 회차 기준 27,238,000원의 미배당액이 생깁니다. 둘째, 이번 매각의 특별매각조건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 가격 문제는 그대로 남습니다. 현재 최저가 317,000,000원은 제공된 최근 거래 평균 269,000,000원의 117.8%이며, 거래표본 또한 대상 면적과 일치하지 않는 2건뿐입니다. 권리의 큰 부담이 특별조건으로 해소됐다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 보수적으로. 이 물건은 특별매각조건 확인과 응찰가 검증이 승부처입니다.
