서울남부지방법원 2025타경14030. 화곡동 에스케이파크리움 6층 601호, 전용 26.41㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 특별매각조건입니다. 이진웅은 2020.04.17. 주민등록을 마쳤고 등기부에는 점유개시 2020.04.10., 최초 확정일자 2020.03.24.로 기재돼 있습니다. 현재 말소기준으로 선언된 2024.01.10. 압류보다 훨씬 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
보증금은 264,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 매각가 266,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 4,524,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 261,476,000원이 배당돼 2,524,000원이 남습니다. 보통이라면 이 금액이 매수인 인수 문제가 되지만, 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 실질 인수는 0원으로 평가하되, 배당식상 미배당액은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14030 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로34길 41-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 26.41㎡ · 지상 6층 건물 내 6층 |
| 사용승인 | 2019.12.31. |
| 소유자 | 김혜림 · 2023.04.25. 매매 · 거래가액 264,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2020.01.22. 설정된 관악신용협동조합 근저당은 2020.04.10. 이미 말소됐습니다. 이후 이진웅의 점유·전입이 시작됐고, 현재 경매에서 말소기준으로 선언된 것은 2024.01.10. 압류입니다. 따라서 임차인의 전입은 말소기준보다 앞서며 대항력이 있습니다. 2024.04.25.에는 보증금 264,000,000원의 주택임차권도 등기됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진웅 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.17. | 2020.03.24. | 264,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계 임차인으로 별도 중복 집계되는 항목은 없으며, 이진웅은 직접 확인되는 주거 임차인입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 행사할 수 있고, 전입이 말소기준보다 앞서 대항력도 갖습니다.
② 시세 비교 — 특별조건을 반영해도 신건은 비싸다
SK파크리움은 총 18세대, 사용승인일은 2019.12.31.입니다. 비교 대상으로 잡힌 거래는 전용 24.15㎡~26.78㎡ 구간이며, 산출된 최근 12개월 평균은 249,400,000원입니다. 최저가 266,000,000원은 이 평균의 106.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 24.15㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2023.05 | 24.15㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2023.05 | 24.31㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2023.04 | 26.41㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 3 | 244,000,000원 |
| 2023.04 | 26.78㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 2 | 239,000,000원 |
| 2023.04 | 26.78㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2023.04 | 24.55㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 249,400,000원 |
실거래 범위는 239,000,000원~268,000,000원이고 평균은 249,400,000원입니다. 최신 거래로 잡힌 2023.05 거래가는 239,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 266,000,000원으로, 최근 12개월 평균보다 16,600,000원 높습니다. 특별매각조건에 따라 실질 인수를 0원으로 반영하더라도 실질취득가는 최저가와 같은 266,000,000원이므로 신건을 싸다고 볼 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당식상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 266,000,000원 | 2,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 212,800,000원 | 54,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 170,240,000원 | 96,943,360원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 임차인 이진웅 보증금 | 264,000,000원 | 261,476,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 2,524,000원입니다. 다만 특별매각조건의 매수인 상대 반환청구권 포기를 적용해 실질 인수는 0원으로 평가했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 6층 601호이며, 통상의 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남서측 약 4미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,715,000원/㎡, 토지면적은 148.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. SK파크리움은 총 18세대이고, 비교 실거래 10건의 가격 범위는 239,000,000원~268,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 처리 확인. 이진웅의 임차권등기가 존재하므로 특별매각조건과 임차권등기 처리 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 249,400,000원의 106.7%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 212,800,000원, 2회 유찰 시 170,240,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다.
- 배당 변동요인. 압류가 존재하고 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 만큼 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”
이 사건은 무임차 안전형과는 다릅니다. 이진웅은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 보증금도 264,000,000원입니다. 배당식만 보면 신건에서도 2,524,000원이 부족하지만, 특별매각조건에 매수인 상대 반환청구권 포기가 명시돼 있어 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 249,400,000원의 106.7%이며, 최신 거래 239,000,000원도 웃돕니다. 즉 권리 리스크는 특별조건으로 낮아졌지만 가격은 아직 보류입니다. 이 물건의 승부처는 신건에 서두르는 것이 아니라, 특별매각조건을 원문으로 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 하락을 얼마나 활용하느냐에 있습니다.
