서울남부지방법원 2025타경14034. 강서구 화곡동 ‘바벨’ 3층 301호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 박미희이며 2021.11.25 매매를 원인으로 거래가액 480,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 중요한 점은 통상적인 근저당이 말소기준이 아니라는 것입니다. 2021.10.05 수협은행 근저당은 2021.12.15 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.12.22 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.01.02 박기준의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
그러나 매각물건명세서에는 별도의 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건 때문에 박기준 임차권의 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다. 반면 현황조사와 매각물건명세서에 함께 등장하는 박이슬은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-24 바벨 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박미희 (2021.11.25. 매매 · 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 512,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 그러나 특별매각조건
수협은행의 채권최고액 2,184,000,000원 근저당은 2021.12.15 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 박기준은 2021.12.15 전입·점유, 2021.11.16 확정일자를 갖추고 2024.01.02 임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025.12.22 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박기준 | 전유부분 전부 · 2021.12.15 | 480,000,000원 | 있음 | 있음 | 0원* |
| 박이슬 | 미상 · 2025.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
* 특별매각조건상 주택도시보증공사는 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소합니다. 이 조건은 박기준 관련 주된 임차권에 관한 것이며, 박이슬의 미상 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 거래보다 높다
‘바벨’의 비교 가능한 전용면적은 43.19㎡이며 확인된 거래는 2건입니다. 두 건 모두 2021.11에 각각 480,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래가와 평균 거래가, 최저·최고 거래가가 모두 480,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 43.19㎡ | 3 | 480,000,000원 |
| 2021.11 | 43.19㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 평균 | 43.19㎡ | 2건 | 480,000,000원 |
현재 최저매각가 512,000,000원은 비교 실거래 480,000,000원의 106.7%입니다. 즉 확인된 거래가를 기준으로는 32,000,000원 높습니다. 더구나 거래 표본이 2021.11의 2건뿐이라 최신 시장가격을 촘촘하게 보여주는 자료라고 보기도 어렵습니다. 따라서 신건 5.12억을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,520,000원 |
| 1. 임차인 박기준 보증금 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 480,000,000원 | 24,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박기준 보증금 480,000,000원이 전액 배당되는 계산이고, 주택도시보증공사는 청구금액 480,000,000원 중 24,480,000원을 배당받는 구조입니다. 신청채권자 미배당액은 455,520,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박기준 인수는 늘지만 특별조건으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 박기준 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 512,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 409,600,000원 | 76,896,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 327,680,000원 | 157,707,520원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건의 시나리오도 1회 유찰 시 76,896,000원, 2회 유찰 시 157,707,520원의 인수액을 계산하고 있습니다. 다만 특별매각조건이 적용되는 박기준 관련 금액은 실질 0원*입니다. 이와 별개로 박이슬의 보증금이 확인되지 않아 총 인수위험을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대주택입니다. 건물은 지상 6층이며 본건은 제3층 제301호입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물이며 사용승인일은 2021.09.15입니다. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 118.7㎡이며 공시지가는 3,893,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. ‘바벨’은 10세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 비교 거래가 2021.11에 집중돼 있어 가격 확인 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 직전 원문을 대조해야 합니다.
- 박이슬 보증금 확인. 전입일은 2025.03.19이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 최종 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 512,000,000원은 비교 거래 480,000,000원의 106.7%입니다. 권리 조건이 유리하더라도 가격 자체는 싸지 않습니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차 기준 박기준에게 480,000,000원이 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 24,480,000원이 배당되는 계산입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 4.8억은 정리되지만, 미상 임차인을 지워선 안 된다”
이 사건의 핵심은 박기준의 480,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 박기준은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이지만, 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 그 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
문제는 그 밖에 있습니다. 박이슬의 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상의 위험이 남습니다. 가격도 최저가 512,000,000원이 비교 실거래 480,000,000원보다 6.7% 높습니다. 따라서 이 물건은 ‘HUG 특별조건이 있으니 안전하다’는 한 문장으로 끝낼 사건이 아닙니다. 주된 임차권은 해소, 미상 임차인은 미해소, 가격은 시세 이상. 이 세 가지를 동시에 놓고 봐야 합니다.
