서울남부지방법원 2025타경14039. 서울 금천구 독산동 미림에이클래스 제101동 제2층 제201호, 공부상 용도가 오피스텔인 집합건물입니다. 감정가 3억 600만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 9,584만원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 2억 9,400만원입니다.
이 사건의 권리분석은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 중요한 차이가 있습니다. 임차인 박희영 씨는 보증금 2억 9,400만원의 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있고, 현 최저가로는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 통상적인 산식이라면 매수인이 미배당 잔액을 인수할 수 있어 실질취득금액은 297,541,760원까지 올라갑니다.
그런데 매각물건명세서에 특별매각조건이 붙어 있습니다. 해당 문구는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 조건의 효력이 해당 임차보증금 반환청구권에 미치면 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 구조가 됩니다. 단, 권리포기 주체의 명칭을 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제2층 제201호 도로명주소: 서울특별시 금천구 두산로3길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용 중 · 지하 1층/지상 13층 중 제2층 제201호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 2021.06.04 사용승인 |
| 소유자 | 구민석 (2021.07.27 매매, 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 195,840,000원 (감정가의 64.0%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 대항력은 인정되며 특별매각조건이 인수를 가른다
이 사건의 말소기준권리는 2023.08.01 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이전에 설정된 근저당권 두 건은 이미 말소되어 현재 권리관계의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다.
첫 번째 근저당권은 2021.06.21 경인북부수산업협동조합이 설정한 채권최고액 5,400,000,000원입니다. 그러나 2021.08.10 말소되었습니다. 두 번째 근저당권은 2022.01.10 설정된 채권최고액 72,000,000원으로, 2022.04.26 해지에 따라 말소되었습니다. 따라서 두 근저당권은 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 건물 전부 · 주거 294,000,000원 |
전입 2021.08.17 점유 2021.08.13 확정 2021.07.29 |
대항력 有 우선변제 有 승계 신고 아님 | 2023.08.22 배당요구 완료 |
실제 임차인은 1명입니다. 박희영 씨는 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시되어 있지 않으므로 별도의 보증기관 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 별도 등재되어 있습니다.
“주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 해당 임차보증금 반환청구권에 유효하게 적용되고 이행되면, 현재 산식상 미배당액 101,701,760원은 매수인 인수액에서 제외되어 실질 인수 0원으로 판단합니다.다만 특별매각조건의 권리포기 주체는 '주택도시공사'로 기재되어 있고, 신청채권자 명칭은 '주택도시보증공사'입니다. 두 명칭이 동일한 권리주체를 지칭하는지, 포기 대상 권리가 박희영 씨의 잔여 보증금 반환청구권에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원문과 특별매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
조건의 적용이 확인되지 않거나 이행되지 않는다면 미배당 잔액 101,701,760원의 인수 위험이 다시 발생할 수 있습니다.
② 가격·인수 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 커진다
현재 최저매각가는 195,840,000원으로 감정가 306,000,000원의 64.0%입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율이지 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 최근 실거래 비교치를 근거로 한 시세 판단은 할 수 없으므로, 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 임차보증금입니다. 보증금 294,000,000원이 현재 최저매각가보다 높기 때문에 배당 후 미배당 잔액이 발생합니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 인수 산식에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 증가합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 조건 전 미배당액 | 조건 미적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
195,840,000원 | 101,701,760원 | 297,541,760원 |
| 3회 유찰 시 | 156,672,000원 | 140,321,408원 | 296,993,408원 |
| 4회 유찰 시 | 125,337,600원 | 171,217,126원 | 296,554,726원 |
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 195,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,541,760원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 박희영 보증금 | 294,000,000원 | 192,298,240원 | 우선변제권 행사 |
| 임차인 미배당 잔액 | - | 101,701,760원 | 특별매각조건 적용 전 산식 |
| 2. 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 0원 | 강제경매 신청채권자 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현 배당 산식은 집행비용 3,541,760원을 공제한 뒤 임차인에게 192,298,240원을 배당하는 구조입니다. 보증금 294,000,000원과의 차액 101,701,760원은 특별매각조건 적용 전 미배당 잔액입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 청구액 294,000,000원, 예상배당 0원으로 표시됩니다. 임차인 보증금과 별도로 표시하되 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 두산초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트형공장 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재합니다. 차량 및 대중교통 접근 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 13층 건물의 2층입니다. 외벽은 석재 및 타일 마감이며, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·화재탐지 및 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 토지로 등고는 평탄합니다. 동측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.09.30 민간임대주택 등록 사항이 등기되어 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이므로, 매각 후 등록 지위와 관련 의무의 승계·말소 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 독산역과 버스 접근성이 확인되는 오피스텔입니다. 다만 개별 호실의 최근 거래가격이나 임대수익을 근거로 한 가격 판단은 별도 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 환금성이나 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시된 조건의 정확한 문구, 권리포기 주체, 적용 대상 임차인 및 이행 주체를 확인하세요. '주택도시공사'와 신청채권자 '주택도시보증공사'의 명칭 차이는 반드시 대조해야 합니다.
- 미배당액 인수 여부 확정. 현재 회차 기준 미배당액은 101,701,760원입니다. 특별매각조건이 유효하면 실질 인수 0원이지만, 조건이 적용되지 않으면 101,701,760원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 임차권등기 자체의 말소 여부와 보증금 잔액 반환청구권 포기 이행을 확인하세요. 단순히 경매로 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 잔여 보증금 문제까지 해결되었다고 단정해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등기부상 2021.09.30 등록된 민간임대주택 관련 의무와 낙찰 이후 임대사업자 지위 및 등록 처리 절차를 확인하세요.
- 명도 및 점유 확인. 임차인 박희영 씨가 건물 전부를 주거용으로 점유한 것으로 확인됩니다. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소와 실제 인도 절차를 구분하여 확인해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익 확인. 감정가 306,000,000원과 최저가 195,840,000원의 차이는 감정가 기준 할인율입니다. 실제 입찰 상한은 동일 건물·인근 오피스텔의 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 정해야 합니다.
- 배당 및 세금 확인. 당해세, 임차인 최우선변제 등 미반영 항목과 실제 배당액을 확인하세요. 배당표의 추정 집행비용도 실제 금액과 차이가 날 수 있습니다.
- 등기부·매각물건명세서 대조. 2023.08.01 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리이며, 이후 강제경매개시결정 및 임차권등기의 처리 상태를 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 핵심은 64%가 아니라 0원 조건이다”
서울남부지방법원 2025타경14039는 단순한 무인수 오피스텔이 아닙니다. 보증금 294,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이 존재하고, 현재 최저가 195,840,000원에서는 101,701,760원의 보증금 미배당이 발생합니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해야 하므로 실질취득금액은 297,541,760원입니다.
그러나 이 사건에는 잔여 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 해당 권리자에게 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*이 됩니다. 이 차이가 입찰 판단을 완전히 바꿉니다.
다만 특별매각조건의 권리포기 주체 명칭과 신청채권자 명칭을 대조해야 하며, 등기부에 남은 민간임대주택 등록 문제도 확인해야 합니다. 또한 감정가 대비 64%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
결론은 조건부 접근입니다. 특별매각조건의 권리포기 효력과 임차권등기 말소가 명확히 확인되면 인수 부담을 크게 줄일 수 있는 물건입니다. 반대로 그 효력이 확인되지 않는다면 1억 원이 넘는 보증금 인수 위험을 감수해야 합니다. 특별매각조건 원문 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 해당 권리자에게 유효하게 적용되고 실제 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건 적용 전 산식상 미배당 보증금은 101,701,760원입니다.
