서울남부지방법원 2025타경14039. 금천구 독산동 ‘미림에이클래스’ 101동 201호, 공부상 오피스텔입니다. 소유자 구민석은 2021년 7월 27일 매매를 원인으로 2021년 8월 13일 소유권이전 등기를 했고, 등기상 거래가액은 294,000,000원입니다. 2021년의 공동담보 근저당 5,400,000,000원과 2022년 김종육 근저당 72,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023년 8월 1일 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 임차인입니다. 박희영은 2021년 7월 29일 확정일자, 2021년 8월 13일 점유개시, 2021년 8월 17일 주민등록을 갖추고 보증금 294,000,000원으로 건물 전부를 임차했습니다. 이 시점은 말소기준인 2023년 8월 1일보다 앞서므로 자료상 대항력 있음, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권 있음으로 정리됩니다. 통상적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14039 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 지하1층/지상13층 중 제2층 |
| 소유자 | 구민석 (2021.07.27 매매 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 294,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대주택 기재 | 2021.09.30 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력, 그러나 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.08.01 국민건강보험공단 압류입니다. 박희영의 주민등록은 2021.08.17로 기준권리보다 앞서고, 임차보증금은 294,000,000원입니다. 2023.08.22 임차권등기까지 마쳐 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하도록 정리되어 있지만, 선순위 대항력 임차인은 보증금이 전액 배당되지 않으면 통상 그 미배당액이 매수인 인수 문제로 이어집니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 2021.07.29 | 294,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 특별조건 적용 시 인수 0원*
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 294,000,000원이라, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 구조가 됩니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 53,427,200원, 2회 유찰 시 101,701,760원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 특별매각조건을 적용하면 이 금액은 실질 0원*이 되고, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 306,000,000원 | 0원 | 0원* | 306,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,800,000원 | 53,427,200원 | 0원* | 244,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,840,000원 | 101,701,760원 | 0원* | 195,840,000원 |
* 룰상 인수액은 특별매각조건을 적용하기 전의 계산값입니다. 본 분석에서는 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용해 박희영 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 박희영 보증금 (우선변제) | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 6,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 306,000,000원 가정에서는 집행비용 5,084,000원 뒤 박희영 보증금 294,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 6,916,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 287,084,000원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층/지상13층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인일은 2021.06.04입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 두산초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·아파트형공장 등이 섞여 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 8m, 남측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 등기사항전부증명서상 임차권설정이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 1명 구조 확인. 박희영은 보증금 294,000,000원, 전입 2021.08.17, 확정일자 2021.07.29의 대항력·우선변제 임차인입니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 특별조건 전 계산상 1회 유찰 시 53,427,200원, 2회 유찰 시 101,701,760원 인수 가능액이 생기지만, 특별조건 적용 시 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.30 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 행정사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 306,000,000원과 2021년 거래가액 294,000,000원만으로 현재 시세 우위를 단정하지 말고, 응찰 전 인근 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 294,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 부담스러운 경매입니다. 실제로 특별조건을 빼고 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 1회 유찰에서 53,427,200원, 2회 유찰에서 101,701,760원의 룰상 인수액이 발생합니다.
하지만 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 적용되는 한 박희영 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*이고, 현재 신건의 실질취득액은 306,000,000원입니다. 결국 이 사건의 승부처는 “임차인이 있느냐”가 아니라 특별매각조건이 정확히 무엇을 포기시키고, 매각 시 그대로 집행되는지를 확인하는 것입니다. 권리 구조는 조건부로 정리되지만, 가격 경쟁력은 별도의 현 시세 확인 후 판단해야 합니다.
