서울남부지방법원 2025타경14056. 양천구 신월동 경성빌 제3층 제302호, 전용 29.08㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정만수는 2022.03.15. 거래가 298,000,000원으로 소유권을 취득했고, 등기상 말소기준은 2022.12.01. 인천광역시 서구 압류입니다. 이보다 앞서 신동국의 임대차계약일은 2022.02.18., 확정일자는 2022.03.02., 점유개시는 2022.03.15., 주민등록은 2022.03.16.으로 확인됩니다. 따라서 신동국은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
일반적인 선순위 대항력 임차인 경매라면 유찰로 매각가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 부담으로 옮겨가는 구조를 먼저 경계해야 합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건입니다. 따라서 신동국 임차관계에 대해서는 유찰 회차의 계산상 미배당액이 생겨도 본 리포트에서는 실질 승계액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 109-7 경성빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 곰달래로5길 42-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.08㎡ · 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 안방·침실1·거실·주방·욕실·실외기실·현관 등 |
| 소유자 | 정만수 (2022.03.15. 소유권이전 · 거래가액 298,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 304,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.01. 서구(인천광역시) 압류입니다. 이후 2023.01.20. 국 압류와 2025.12.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신동국의 임차권등기 자체는 2023.09.27. 접수됐지만, 임대차의 주민등록일자는 2022.03.16., 점유개시는 2022.03.15., 확정일자는 2022.03.02.로 모두 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 승계는 특별매각조건이 좌우
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동국 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 298,000,000원 | 2022.03.16 | 2022.03.02 | 2023.09.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 박찬영 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 미상 | 2026.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
신동국은 보증금 298,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 신건 매각가 304,000,000원 가정에서는 집행비용 5,056,000원을 제외한 뒤 신동국 보증금 298,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차는 특별매각조건을 별도로 적용하지 않더라도 미배당 보증금이 없습니다.
박찬영은 2024.12.20. 전입으로 말소기준 2022.12.01.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만 전입 자체가 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항할 선순위 임차권은 없습니다. 다만 배당요구일이 2026.03.05.로 확인되는 만큼 실제 보증금과 배당관계는 매각서류 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
* 특별매각조건의 포기·말소 효과는 해당 임차권 관계에 적용한 판단입니다. 박찬영의 보증금·확정일자 등 확인사항까지 대신하는 조건은 아니므로 별도 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 98.7%지만 ‘확실히 싸다’고 하기 어렵다
경성빌 전용 29㎡ 안팎의 비교 거래는 5건입니다. 거래월은 2022.02~2022.06이고, 평균 거래금액은 308,000,000원, 최저 298,000,000원, 최고 328,000,000원입니다. 현재 최저매각가 304,000,000원은 비교 평균의 98.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 29.36㎡ | 4 | 328,000,000원 |
| 2022.06 | 29.5㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2022.04 | 29.08㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2022.04 | 28.89㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 2022.02 | 29.08㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 308,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 304,000,000원이 평균 308,000,000원보다 낮지만, 차이는 크지 않고 실제 비교 거래 중 298,000,000원 거래도 존재합니다. 더구나 확인되는 거래월이 2022년이므로 2026.09.02. 입찰에서 98.7%라는 비율만으로 가격 메리트를 크게 부여하기는 어렵습니다. 최신 비교 거래는 2022.06. 328,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,000원 |
| 1. 임차인 신동국 보증금 | 298,000,000원 | 298,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 944,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,056,000원과 신동국 보증금 298,000,000원이 배당된 뒤 주택도시보증공사에 944,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 298,000,000원 중 297,056,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 안방·침실1·거실·주방·욕실·실외기실·현관 등으로 구성됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제3층 제302호이며 사용승인일은 2022.01.18.입니다.
- 규모. 경성빌은 총 12세대이며 대상 전용면적은 29.08㎡입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 주변. 서울월정초등학교 서측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외, 남동측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,733,000원/㎡, 토지면적은 123.6㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 신동국 임차권. 전입 2022.03.16., 확정일자 2022.03.02., 보증금 298,000,000원인 선순위 대항력 임차관계임을 전제로 접근해야 합니다.
- 박찬영 확인. 전입은 2024.12.20.으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 내용과 실제 점유관계를 확인하세요.
- 유찰 시 숫자 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 243,200,000원, 2회 유찰 시 194,560,000원이지만 계산상 미배당 인수액은 각각 59,004,800원·106,963,840원입니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 금액을 실질 인수 0원*으로 조정하는 구조입니다.
- 가격 상한. 현재 304,000,000원은 비교 거래 평균 308,000,000원의 98.7%입니다. 신건부터 큰 할인이라고 단정하지 말고 비교 거래 298,000,000원~328,000,000원 범위와 함께 판단하세요.
- 시장 표본 시점. 확인되는 비교 거래가 2022.02~2022.06에 집중돼 있으므로 2026.09.02. 입찰가는 최신 현장 시세와 별도로 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”보다 중요한 건 특별매각조건
이 사건을 등기만 보고 보면 부담스러운 물건입니다. 신동국의 임대차는 말소기준보다 빠르고 보증금도 298,000,000원으로 감정가 304,000,000원에 거의 붙어 있습니다. 일반 경매라면 유찰될수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 임차인 사건이 됩니다.
그러나 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 현재 신건에서는 신동국 보증금이 이미 전액 배당되고, 유찰 시 계산되는 59,004,800원·106,963,840원의 인수액도 이 조건을 적용하면 실질적으로 0원*으로 정리됩니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 304,000,000원은 비교 거래 평균 308,000,000원의 98.7%로 거의 비슷한 수준이고, 비교 거래 최저 298,000,000원보다 높습니다. 여기에 확인되는 거래 시점도 2022년이라는 점을 감안하면 신건에서 강한 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 최신 시세 재검증. 이 두 가지가 모두 확인될 때 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
