서울남부지방법원 2025타경14061. 서울 양천구 신월동 그라비스 101동 602호, 오피스텔 경매입니다. 감정가 251,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 160,640,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 큰 폭으로 할인된 물건이지만, 등기부에는 214,000,000원의 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차인은 말소기준권리인 국세 압류보다 먼저 전입했기 때문에, 낙찰대금만으로 실제 취득비용을 판단해서는 안 되는 구조입니다.
다행히 이번 경매에는 중요한 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 조건이 해당 임차권에 온전히 적용되고 실제 이행된다면, 통상적인 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다. 그러나 별도 점유 관련자인 서오종에게까지 이 조건이 적용되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제101동 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 남부순환로 405 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 6층 |
| 기준 전용면적 | 29.65㎡ |
| 사용승인일 | 2018.12.17 |
| 소유자 | 이소영 (단독소유) |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 160,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2023.02.01 국 압류 (경기광주세무서장) |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
이 사건의 말소기준권리는 2023.02.01 접수된 국의 압류입니다. 그런데 신선미의 주민등록일은 2021.11.19이고, 확정일자는 2021.11.04입니다. 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 신선미는 대항력 및 우선변제권을 갖는 임차권자로 분석됩니다.
“주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건이 해당 보증금 채권과 임차권등기에 적용되어 이행되면, 명목 미배당액 56,408,960원은 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 따라서 해당 권리에 한한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 단, 확약의 권리 귀속과 임차권등기 말소 이행 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.② 임차인·점유 분석 — 해결된 권리와 미확인 위험
실명이 확인되는 임차·점유 관련자는 신선미와 서오종입니다. 신선미는 임차권등기로 권리 내용이 확인되지만, 서오종은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 검토가 필요합니다. 임차권 경정등기는 새로운 임차인이 아니라 기존 신선미 임차권의 정정 사항입니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
신선미 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2021.11.19 확정 2021.11.04 임차권등기 2023.12.07 |
214,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 특별매각조건 보증기관 신고 아님 |
|
서오종 602호 · 주거 점유 관련자 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 없음 |
신선미 임차권의 점유개시일은 경정등기에 따라 2021.11.21로 확인됩니다. 기존 임차권등기에 기재된 2011.11.21은 2024.03.28 착오 경정되었습니다. 을구 1-2번 경정등기는 별도 임차인이나 별도의 보증금 채권으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 71.4%라는 숫자의 함정
그라비스의 실거래 비교 기준으로 제시된 최근 가격은 225,000,000원입니다. 최저가 160,640,000원은 그 가격의 71.4%입니다. 그러나 이 수치만으로 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 비교 거래의 면적이 경매물건과 일치하지 않고, 최신 거래 시점도 2023.11이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11층 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7층 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 상이 | 2건 | 262,500,000원 |
| 경매 대상 | 29.65㎡ | 6층 | 160,640,000원 |
전체 평균은 262,500,000원이지만, 여기에 포함된 과거 거래는 300,000,000원으로 상대적으로 높습니다. 이후 거래는 225,000,000원으로, 제공된 거래 추세는 -25.0%입니다. 즉, 관측된 거래가격은 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,048,960원 |
| 1. 신선미 임차보증금(우선변제) | 214,000,000원 | 157,591,040원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 214,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신선미 보증금 미배당액 | - | 56,408,960원 |
배당액은 제공된 추정 배당 계산에 따릅니다. 주택도시보증공사 청구액과 신선미 보증금은 별개의 실제 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다. 배당표상 미배당액 56,408,960원은 특별매각조건 적용 전 명목 계산액이며, 해당 조건 이행 시 그 권리의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 보증금 인수의 관계
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 증가합니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득비용은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 이 물건 역시 특별매각조건이 없다면 동일한 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 인수액 | 인수 포함 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 160,640,000원 | 56,408,960원 | 217,048,960원 |
| 3회 유찰 시 | 128,512,000원 | 88,087,168원 | 216,599,168원 |
| 4회 유찰 시 | 102,809,600원 | 113,429,734원 | 216,239,334원 |
위 표의 명목 인수액은 특별매각조건 적용 전 계산값입니다. 집행비용 추정치가 포함되어 인수 포함 합계는 보증금 214,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 특별매각조건이 이행되면 해당 보증금의 미배당액 인수는 실질 0원이며, 별도 점유 관련자의 권리와 취득 부대비용은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑥ 세금 압류와 기타 등기 위험
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 총 3건 있습니다. 말소기준인 국의 압류 외에 성북구와 강서구의 압류가 추가되어 있습니다. 이들 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 접수일 | 권리 | 권리자 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 2023.02.01 | 갑구 6 · 압류 | 국 · 경기광주세무서장 | 말소기준 |
| 2026.03.30 | 갑구 8 · 압류 | 서울특별시 성북구 | 매각으로 소멸 |
| 2026.07.28 | 갑구 9 · 압류 | 서울특별시 강서구 | 매각으로 소멸 |
또한 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항을 담고 있습니다. 경매 후 이 등기의 처리 및 임대사업자 관련 의무가 매수인에게 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 양서중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 6층에 위치하며, 2018.12.17 사용승인되었습니다. 기본적인 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 가로장방형이고 광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공항 관련 수평표면구역·진입표면구역, 제3종 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등과 관련되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재되어 있어 실제 매수인의 해당 여부와 적용범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 24세대 규모이며, 비교 가능한 실거래가 2건에 불과합니다. 경매 평균 유찰 횟수 6.2회와 낙찰률 0.0%는 환금성을 보수적으로 판단해야 할 근거입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 채권 및 권리자에게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 신선미 임차권과 주택도시보증공사의 관계 확인. 보증금 214,000,000원의 채권 귀속, 대위변제·승계 관계, 임차권등기 말소 이행 절차를 확인해야 합니다. 동일 보증금을 별개의 보증금 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 서오종의 점유관계 확인. 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 전입신고일, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하지 못하면 별도 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 임차권등기 경정 내용 확인. 신선미의 점유개시일은 2024.03.28 경정에 따라 2021.11.21로 정정되었습니다. 원본 등기와 명세서의 기재를 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건과 관련된 당해세 존재 여부 및 실제 배당순서에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간 및 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래의 면적이 각각 21.01㎡, 34.55㎡로 대상 물건 29.65㎡와 일치하지 않습니다. 거래 추세도 -25.0%이므로 같은 면적의 최신 거래와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 24세대 규모와 평균 6.2회 유찰 이력을 고려하여 재매각 가능성과 예상 보유기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 장기 체납 관리비 중 승계 가능한 항목과 실제 점유자 인도·명도에 필요한 비용을 점검해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 최신 매각공고를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 확약의 범위가 먼저다”
이 물건은 감정가 251,000,000원에서 최저가 160,640,000원으로 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 선순위 임차보증금 214,000,000원이 있어, 일반적인 경매였다면 명목 미배당액을 인수해야 하는 구조입니다.
이번 사건의 중요한 차별점은 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건입니다. 해당 조건이 이행된다면 신선미 임차권의 미배당액 56,408,960원은 실질적으로 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 이 경우 조건부 취득금액은 현재 최저가 160,640,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
그러나 서오종의 전입일과 보증금이 미상이고, 특별매각조건이 그 별도 권리까지 해소한다고 볼 근거는 없습니다. 여기에 실거래 비교 면적 불일치, 거래 추세 -25.0%, 단지 평균 유찰 6.2회와 제한적인 거래 표본도 고려해야 합니다.
