서울남부지방법원 2025타경14061. 양천구 신월동 그라비스 101동 6층 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 251,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라, 대항력 임차권과 HUG 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
신선미는 확정일자 2021.11.04, 전입 2021.11.19, 점유개시 2021.11.21로 확인되고 보증금은 214,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.01 국세 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 신선미 임차권과 관련된 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
반대로 서오종은 602호 주거 점유자로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 대항력 있다고 단정할 수 없고, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. HUG의 반환청구권 포기 조건은 신선미 임차권에 관한 것이므로 서오종에게까지 확대 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14061 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제101동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 제101동 6층 / 11층 건물 |
| 면적 지표 | 29.65㎡ |
| 소유자 | 이소영 · 소유권이전 등기 2019.11.22 (원인 2018.08.03 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.02.01 갑구 6번 압류 · 국(경기광주세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
| 임차인·점유자 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신선미 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 확정 2021.11.04 전입 2021.11.19 점유 2021.11.21 | 214,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 서오종 602호 · 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
을구 1-2의 임차권경정은 을구 1번 임차권의 점유개시일자를 2021.11.21로 정정한 등기로, 별도의 보증금을 추가 합산하지 않습니다. *특별매각조건은 신선미 임차권 관련 미배당 잔액에 적용됩니다.
등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기도 존재하며 이는 말소기준인 2023.02.01보다 앞섭니다. 해당 등기의 매각 후 처리 및 임대사업자 지위와의 관계는 입찰 전 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다. 이후 2023.02.01 국 압류, 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.30 성북구 압류, 2026.07.28 강서구 압류가 이어집니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 95.6%보다 ‘최근 111.6%’가 중요하다
그라비스의 거래 표본은 2건입니다. 대상 면적 지표는 29.65㎡이고 거래 표본의 면적은 21.01㎡와 34.55㎡로 면적 일치 표본은 아닙니다. 그럼에도 가격 방향을 볼 때는 전체 평균 262,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 21.01㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 34.55㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 262,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 225,000,000원 |
최저가 251,000,000원은 전체 평균 262,500,000원 대비로만 보면 95.6%입니다. 하지만 전체 평균에는 2022.01의 300,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최신 거래는 2023.11의 225,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 225,000,000원입니다. 현재 최저가·실질취득액은 이 최근 지표의 111.6%로, 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 신선미 보증금(우선변제) | 214,000,000원 | 214,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,000,000원 | 32,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 251,000,000원 가정에서는 신선미 보증금 214,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 32,686,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권 미배당액은 181,314,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 0순위 차감이 발생해 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 신선미 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 251,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 200,800,000원 | 16,811,200원* | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 160,640,000원 | 56,408,960원* | 0원 |
*회차 시나리오의 일반 계산상 인수액입니다. 특별매각조건에 따라 신선미 임차권 관련 미배당 보증금 잔액의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 서오종의 보증금·대항력은 별도 미상이라 이 확약에 포함시키지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 11층 건물의 6층 602호입니다. 사용승인일은 2018.12.17입니다.
- 입지. 양서중학교 남동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 2필 일단의 평탄한 토지로 남서측 광대한면 포장도로와 접하며, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·공항 관련 진입표면구역 및 수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 그라비스는 24세대이고 경매 통계상 평균 6.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 서오종 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력을 단정할 수 없습니다. 현장 점유와 주민등록·임대차 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 등기로 말소기준보다 앞서므로 매각 이후 처리와 관련 지위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 시세 착시 경계. 전체 평균 262,500,000원 대비 95.6%만 보면 싸 보이지만, 최근 12개월 평균·최신 거래 225,000,000원 대비는 111.6%이고 추세는 -25.0%입니다.
- 거래 표본 차이. 대상 면적 지표 29.65㎡와 실거래 표본 21.01㎡·34.55㎡가 일치하지 않으므로 층·면적·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 환금성 점검. 24세대 규모와 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0% 지표를 감안하면 신건 251,000,000원에 가격 프리미엄을 줄 근거가 약합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격이 싸진 것은 아니다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 214,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보이지만, 특별매각조건을 반영하면 신선미 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 부분은 분명한 장점입니다.
그러나 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 서오종의 전입·보증금은 미상이고, 말소기준 전 민간임대주택등기도 확인이 필요합니다. 무엇보다 현재 최저가이자 확인 가능한 실질취득액 251,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 225,000,000원의 111.6%입니다. 가격 추세도 -25.0%, 단지 경매 평균 유찰은 6.0회, 매각률은 0.0%입니다.
신선미 인수위험은 특별매각조건으로 해소, 서오종은 미상, 가격은 최근 시세 이상. 따라서 현재 신건에서는 권리 확약의 장점을 인정하더라도 가격 가점을 줄 수 없고, 종합적으로는 보수적인 접근이 맞는 사건입니다.
