서울남부지방법원 2025타경14071. 서울 강서구 화곡동 제이팰리스6차 302호, 전용 28.76㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재”가 아니라 특별매각조건이 그 인수위험을 어떻게 바꾸는가입니다. 임차인 황인정은 2021.11.17. 전입·점유를 시작했고 2021.10.29. 확정일자를 받아, 2022.09.06. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저매각가 178,000,000원을 기준으로 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 240,000,000원 중 65,292,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질취득이 보증금 수준으로 올라가지만, 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 163-34 제이팰리스6차 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18길 122-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.76㎡ · 제3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박인호 · 2021.12.27. 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.09.06. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 황인정의 전입·점유일 2021.11.17.이 더 빠르므로 대항력 있는 임차인으로 봅니다. 확정일자는 2021.10.29.이고 배당요구도 이루어져 우선변제권도 행사합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인정 | 건물 전부 | 2021.11.17 | 2021.10.29 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 178,000,000원’으로 본다
특별매각조건이 없다면 보증금 미배당분을 더해 실질취득을 다시 계산해야 합니다. 하지만 이 사건은 해당 잔액의 반환청구권 포기 조건이 있어 현재 회차 실질취득은 178,000,000원입니다. 시세 지표상 최근12개월 평균은 220,000,000원이고, 실질취득은 그 금액의 80.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.76㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 27.98㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 220,000,000원 |
거래 표본의 최저는 200,000,000원, 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2021.12의 240,000,000원입니다. 숫자만 보면 실질취득 178,000,000원이 낮지만, 실거래 표본이 2021.10과 2021.12 두 건뿐입니다. 현재 매각기일은 2026.09.02이므로 이 두 건만으로 현재 화곡동 다세대 시세를 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 황인정 보증금 | 240,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 미배당분은 65,292,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 65,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 142,400,000원 | 100,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,920,000원 | 128,474,880원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북측 인근이며, 주위에는 단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남서측에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있으며 인근에 마을버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 외벽 벽돌쌓기 등이며 P.V.C샷시 창호, 엘리베이터·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 132.8㎡, 지목 대, 완경사·세로장방·소로각지이며 공시지가는 3,487,000원/㎡입니다.
- 환금성. 제이팰리스6차는 15세대, 사용승인일은 2013-01-04입니다. 확인된 동일·유사 면적 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 처리 확인. 황인정의 주택임차권은 을구 10번으로 등기돼 있으므로 매각 후 말소 조건의 구체적 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 실거래 자료는 2021.10·2021.12 두 건입니다. 220,000,000원 평균과 80.9% 지표만으로 현재 시장가격을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 내부 현황 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조는 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰을 기준으로 했고 실제 현황과 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 규제사항이 기재돼 있으므로 입찰 목적과 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.4억”보다 특별매각조건을 먼저 보라
이 사건을 등기부와 배당표만 보면 겁부터 날 수 있습니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 배당 후에도 65,292,000원이 남기 때문입니다. 하지만 결론을 바꾸는 문장이 특별매각조건에 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 178,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 시세 지표상 최근12개월 평균 220,000,000원의 80.9%로 나타납니다. 다만 실제 거래 표본은 2021.10과 2021.12의 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리조건은 반드시 원문 확인, 가격은 최신 현장 시세 재검증이 핵심입니다. 특별매각조건이 확인되는 한 대항력 임차인의 보증금 잔액을 낙찰가에 더해 판단할 사건은 아닙니다.
