수원지방법원 2025타경41961. 평택시 세교동 부영아파트 508동 7층 712호, 전용 49.98㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이미선·이미화·이한석·이한일로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024.09.18 상속을 원인으로 2025.08.20 소유권이 이전됐고, 그보다 앞선 2015.04.28 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 한화생명보험 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 150,000,000원인 신건인데, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 147,875,000원입니다. 최신 거래 155,000,000원보다는 낮지만, 가격 메리트 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균과 비교하면 101.4%로 평균 이상입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41961 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 555 부영아파트 508동 7층712호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 세교공원로 66 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.98㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 현재 소유자 | 이미선 · 이미화 · 이한석 · 이한일 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,711,091원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.04.28 을구 8번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행이고 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이후 2025.09.05 한국주택금융공사에 의한 임의경매개시결정과 2026.04.23 한화생명보험 주식회사의 13,815,112원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 등기·임차 권리 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
부영1 동일면적 49.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 147,875,000원, 최저 거래는 138,000,000원, 최고 거래는 170,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.98㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.07 | 49.98㎡ | 8 | 138,000,000원 |
| 2026.07 | 49.98㎡ | 7 | 151,000,000원 |
| 2026.07 | 49.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 49.98㎡ | 11 | 152,500,000원 |
| 2026.05 | 49.98㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 49.98㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 49.98㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 4 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 49.98㎡ | 8 | 151,000,000원 |
| 2026.01 | 49.98㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 49.98㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | 49.98㎡ | 12건 | 147,875,000원 |
현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 147,875,000원의 101.4%입니다. 최신 거래인 2026.08의 155,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 전체의 평균을 웃돌기 때문에 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 표현해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 13,815,112원 | 13,815,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 73,284,888원 |
매각가 150,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 73,815,112원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 73,284,888원으로 계산돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 세교동 ‘세교초등학교’ 동측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층 712호이며, 위생 급·배수시설·개별난방설비·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이며, 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 1,152,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 부영1은 1,590세대, 준공일은 1996.05.27이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 147,875,000원의 101.4%입니다. 현재 회차를 시세 대비 할인으로 보지 마세요.
- 최신 거래와 평균을 함께 확인. 최신 거래는 155,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 147,875,000원입니다. 한 건의 최신 거래만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 120,000,000원, 2회 유찰 96,000,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 미납 관리비. 관리비 및 연체료 1,426,650원 미납 자료가 제출돼 있고 공용부분은 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2015.04.28 근저당권과 이후 경매개시결정·가압류의 현 상태를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 점유·관리비 확인입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 147,875,000원의 101.4%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 155,000,000원만 보면 낮아 보일 수 있지만, 최근 평균을 우선하면 현재 가격을 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 미납 관리비 및 연체료 1,426,650원 중 공용부분의 승계 가능성과 임대관계 미상도 함께 확인해야 합니다. 권리구조는 무난하지만, 신건 가격에는 보수적인 접근이 맞는 물건입니다.
