서울남부지방법원 2025타경14075. 서울 금천구 독산동 두산로3길 17, 미림에이클래스 102동 702호 오피스텔입니다. 2021년 6월 사용승인된 13층 건물의 7층 물건이며, 감정평가상 방 2개·주방 1개·욕실 1개 구조로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 206,720,000원으로 감정가 323,000,000원의 64%까지 내려왔습니다.

등기에서 눈여겨볼 부분은 두 가지입니다. 첫째, 이동준의 임차보증금 299,000,000원은 매각대금으로 전액 배당되지 않습니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 부족분 95,974,080원이 매수인에게 문제 될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.

둘째, 이 조건과 별개로 박진경이라는 임차인이 확인됩니다. 보증금은 1,000,000원이지만 전입신고일과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 인수 0원인 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 주된 임차보증금 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 확약 밖의 임차인과 민간임대주택 등록 문제가 남아 있는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 인수 대상 임차권을 구분해야 한다

이 사건의 자료상 말소기준일은 2025.12.24 강제경매개시결정입니다. 중요한 점은 과거 을구 1번 근저당권이 채권최고액 5,400,000,000원이라는 큰 금액으로 설정돼 있었지만, 2022.06.02 이미 해지로 말소됐다는 사실입니다. 따라서 이 근저당권을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

반면 이동준의 주택임차권은 2024.07.01 등기됐으며, 임대차계약일은 2022.06.20 및 2022.07.08, 전입신고와 점유개시일은 2022.07.08, 확정일자는 2022.06.20입니다. 기준일보다 앞선 전입과 점유가 확인되어 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인 인수위험으로 이어질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 권리관계는 각각 판단

확인되는 실제 임차인은 박진경과 이동준, 총 2명입니다. 두 임차인은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사례가 아니므로 각각의 임대차관계를 분리해 판단합니다. 특히 이동준의 대항력·우선변제권과 박진경의 미상인 대항력 상태를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

* 이동준 보증금 299,000,000원 중 계산상 미배당액은 95,974,080원입니다. 주택도시보증공사의 매수인 상대 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 이행되는 것을 전제로 실질 인수액은 0원입니다. 박진경에게는 이 조건을 적용하지 않습니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 206,720,000원으로 감정가 323,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 물건이지만, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 이동준의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점 때문에 일반적인 경매물건과 취득비용 계산 방식이 다릅니다. 특별매각조건을 적용하지 않는다면 매각대금으로 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있지만, 본건은 HUG가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 기재돼 있습니다.

따라서 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 이동준의 미배당액 95,974,080원을 더해 실질취득가를 302,694,080원으로 계산할 이유는 없습니다. 이 물건의 조건부 실질취득가는 최저매각가와 동일한 206,720,000원입니다. 다만 박진경의 대항력이 확인되고 보증금 반환의무가 매수인에게 남는다면, 자료상 보증금 1,000,000원이 추가 부담으로 문제 될 수 있어 보수적으로는 207,720,000원까지 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)

집행비용 3,694,080원을 공제한 금액이 이동준에게 배당되는 구조입니다. 이동준 보증금의 미배당액은 95,974,080원이며, HUG의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. HUG 신청채권 배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 추가 권리 검토 — 민간임대주택 등록과 기타 등기

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 두산초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 7층입니다. 사용승인일은 2021.06.04이며 위생·급배수·난방·승강기 설비와 기계식주차장, 무인택배함이 있습니다.
• 토지. 336-8 및 336-24 두 필지를 일단으로 이용하는 부정형 토지이며, 감정평가상 등고평탄한 오피스텔 건부지입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m, 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 일부 토지에는 중로1류 또는 소로2류 접합 사항이 기재돼 있습니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재는 용도 및 대상자별 지정 범위가 있으므로 오피스텔인 본건에 실제 적용되는지 관할청 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도 특성상 주거용 아파트와 동일한 거래가격 기준을 적용해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교와 임대수요, 기계식주차장 이용조건 등을 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. HUG가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 매각물건명세서에 정확히 기재돼 있는지 다시 확인하세요. 이동준에 대한 95,974,080원의 계산상 미배당액이 실질 인수 0원으로 처리되는 핵심 근거입니다.
• 임차권 말소 확인. 매각 후 이동준 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 관련 서류를 확인해야 합니다. 단순히 배당표에 0원이 표시된 것만으로 모든 절차가 완료됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 박진경 임차인 확인. 전입세대 및 실제 점유 여부, 임대차계약서, 전입신고일, 점유개시일, 확정일자를 확인하세요. 특별매각조건 적용 대상이 아니므로 대항력 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간의 진행 상태, 등록말소 가능 여부, 매수인의 임대사업자 지위 및 의무 승계 여부를 관할 등록관청에 확인하세요.
• 실질 취득비용 계산. 기본 매각가 206,720,000원에 취득 관련 세금·법무비용·관리비·명도비용 등을 별도로 계산하세요. 박진경의 잠재 인수액 1,000,000원도 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
• 시세 조사. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
• 기계식주차장 확인. 주차장 설비의 실제 이용 가능 여부와 차량 규격 제한, 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 대조하고 특별매각조건의 법적 효력을 최종 확인하세요.

맺으며 — “95,974,080원 인수”라는 단순 계산은 틀릴 수 있다

이 물건은 최저가 206,720,000원보다 임차보증금 299,000,000원이 크기 때문에 처음 보면 매수인이 약 9,597만원을 추가로 부담해야 하는 위험한 경매로 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 기재돼 있다는 점이 결정적입니다. 조건이 이행되면 이동준의 계산상 미배당액은 매수인의 실질 인수액이 아닙니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 박진경의 보증금 1,000,000원은 별도의 임차관계로 남아 있고, 전입신고일과 점유개시일 등이 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 또한 민간임대주택 등록사항의 효력과 낙찰자 의무 승계 여부도 확인해야 합니다.

가격 역시 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 동일 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 특별매각조건의 이행 가능성 및 미상 임차인의 권리관계를 모두 정리한 다음 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 판단은 조건부 접근입니다. 이동준의 주된 보증금 인수위험은 특별매각조건으로 해소될 수 있지만, 박진경의 대항력 미상 문제와 민간임대주택 등록 문제는 남습니다. 이 두 가지를 확인하지 않고 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 권리의 핵심 위험은 해소 가능하지만, 확인해야 할 조건이 남아 있는 오피스텔 경매입니다.