서울남부지방법원 2025타경14075. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔이며 방2·주방1·욕실1 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최병관으로, 2022년 5월 2일 매매를 원인으로 거래가액 299,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 2025년 12월 24일 강제경매를 개시했고, 청구금액은 299,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 이동준의 주택임차권은 2024년 7월 1일 등기되어 말소기준으로 제시된 2025년 12월 24일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 전입 2022년 7월 8일, 확정일자 2022년 6월 20일, 보증금 299,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 둘째, 이번 매각에는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙었습니다. 따라서 이동준의 선순위 임차권 때문에 매수인이 떠안을 금액은 실질적으로 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·주방1·욕실1 등 · 13층 건물 내 7층 |
| 사용승인 | 2021.06.04 |
| 소유자 | 최병관 (2022.05.02 매매 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별매각조건이 핵심
등기 흐름을 보면 2021년 소유권보존과 신탁, 부안수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당이 있었으나 신탁과 근저당은 이미 말소됐습니다. 2022년 최병관이 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 2024년 이동준의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025년 12월 24일 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진경 | 미상 | 1,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이동준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | - | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
이동준은 임대차계약일자가 2022년 6월 20일 및 2022년 7월 8일로 기재되고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 7월 8일입니다. 확정일자는 2022년 6월 20일이며 보증금은 299,000,000원입니다. 2024년 7월 1일 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있는 임차인입니다. 다만 특별매각조건으로 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있습니다.
반면 박진경은 보증금 1,000,000원, 월세 800,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박진경을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이동준에 대한 특별매각조건은 박진경의 권리까지 자동으로 해소하는 조건이 아니므로 이 부분은 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 이동준 보증금 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 299,000,000원 | 18,678,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 323,000,000원 가정에서는 이동준 보증금 299,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 18,678,000원이 배당됩니다. 신청채권 기준 미배당은 280,322,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 원자료상 인수액과 특별매각조건을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원자료상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 323,000,000원 | 18,678,000원 | 280,322,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 258,400,000원 | 0원 | 299,000,000원 | 45,017,600원 | 이동준 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 206,720,000원 | 0원 | 299,000,000원 | 95,974,080원 | 이동준 0원* |
통상적인 선순위 임차권 계산만 적용하면 1회 유찰 시 45,017,600원, 2회 유찰 시 95,974,080원의 매수인 인수액이 발생하는 구조입니다. 그러나 이번 사건에서는 특별매각조건이 그 이동준 관련 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있으므로, 이동준 관련 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다. 박진경의 권리는 이 계산과 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두산초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 7층 702호이며, 사용승인은 2021.06.04입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·무인택배함 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 4m 내외, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 박진경 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐으나 전입일·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 대항력 가능성을 현장과 주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.28 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·승계 처리 여부와 관련 의무를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 323,000,000원에 대한 최근 오피스텔 실거래 비교가 없으므로 주변 동일·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 감정평가상 기계식주차가 설치돼 있으므로 실제 이용 가능 여부와 운영 상태를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 큰 임차권은 해소되지만, ‘완전 무위험’은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 이동준의 보증금 299,000,000원입니다. 전입과 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 원칙적으로는 강한 선순위 임차권이지만, 이번 매각에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 붙어 있어 이동준 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
다만 별도 임차인 박진경은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부가 미상이고, 2022년 민간임대주택등기도 선순위로 기재돼 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료까지 없어 신건 323,000,000원의 가격 적정성도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “주된 선순위 임차권은 특별매각조건으로 해소되지만, 미상 임차인과 선순위 기재사항을 확인해야 하는 조건부 입찰형”입니다.
