서울남부지방법원 2025타경14080. 영등포동2가 성운힐스 제6층 제603호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박해주이고, 2021.10.29 매매를 원인으로 2021.11.12 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 272,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸”만으로 끝나지 않습니다. 임차인 심수진의 전입·점유가 말소기준 압류보다 먼저라 대항력이 있는 선순위 임차관계가 존재하기 때문입니다.

다만 이 사건에는 결정적인 안전장치가 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 산술적인 미배당액과 매수인의 실제 부담을 분리해서 봐야 합니다. 룰상 인수 가능액은 21,370,000원이지만, 특별매각조건이 이행되는 경우 실질 인수는 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인의 존재

말소기준은 2023.07.31 구로세무서장 압류입니다. 2023.11.22 주택도시보증공사 가압류, 2025.02.25 압류, 2025.12.24 강제경매개시결정, 2025.12.29 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 심수진은 2021.11.12 전입·점유하고 확정일자도 같은 날 갖췄으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

심수진은 실제 임차인 1명이며, 등기부상 3-2·3-3은 동일 임차권의 경정입니다. 보증금 272,000,000원 전액을 기준으로 보면 신건 매각가 255,000,000원은 보증금보다 낮습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 255,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

권리 측면에서는 특별매각조건 때문에 실질취득액이 현재 회차에서 255,000,000원으로 정리되지만, 이것이 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건은 권리 조건 확인과 시세 검증을 분리해서 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)

배당모형에서는 임차인 보증금 중 250,630,000원이 배당되고 21,370,000원이 남습니다. 이 잔액은 일반 원칙상 매수인 인수 가능액이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 세금 압류·민간임대주택 등기 체크

• 국세 압류. 2023.07.31 구로세무서장, 2025.02.25 양천세무서장, 2025.12.29 강서세무서장 압류가 등기돼 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.11.12 민간임대주택 등록 등기가 존재하며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 매각에 따른 말소·승계 처리 여부를 원문과 함께 확인해야 합니다.
• 특별매각조건. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근이며 오피스텔·다세대주택·업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철5호선 영등포시장역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물로 사용승인일은 2021.02.18입니다.
• 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보·승강기·도시가스·난방·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 공시지가는 5,524,000원/㎡, 토지면적은 191.0㎡입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4m 포장도로에 한 면이 접합니다.
• 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 최종 매각물건명세서에서 반드시 재확인해야 합니다.
• 임차권 경정 내용 대조. 2024.10.29 계약일자 경정과 2024.11.21 확정일자 경정이 기존 심수진 임차권과 동일한 권리의 경정인지 원문을 대조하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 배당에서 선순위 차감되는 세액이 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액을 정확히 계산할 수 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.11.12 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 255,000,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 영등포동2가 오피스텔의 실제 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”

이 사건의 표면만 보면 보증금 272,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 최저가가 255,000,000원이므로 일반적인 대항력 인수형입니다. 산술상 배당 후 21,370,000원이 남아 매수인 부담이 될 수 있고, 유찰될수록 그 잔액은 더 커집니다.

그러나 매각물건명세서에 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “보증금이 얼마냐”보다 특별매각조건의 적용과 이행을 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소되지만, 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.