수원지방법원 2025타경42036. 대상은 경기도 평택시 서정동 302-2 석진빌딩 주건축물제1동과 관련 토지로, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 토지는 218㎡, 지목은 ‘대’, 토지이용상황은 주상용이며 일반상업지역에 놓여 있습니다. 감정평가 요항상 인근은 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 주위환경과 대중교통 사정은 모두 보통 수준으로 평가됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2024.09.25 성남제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,728,000,000원이고 이후 설정된 염인희 근저당 200,000,000원, 조행훈 근저당 500,000,000원 및 2025.09.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 302-2 · 석진빌딩 주건축물제1동 · 경기도 평택시 서두물로25번길 32 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 주상용 |
| 소유자 | 박석천 · 단독소유 |
| 토지 | 218㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,078,401,000원 / 2,078,401,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존은 유훈석·최염임 각 2분의 1 공유로 기재됐다가, 최염임의 성명이 최영임으로 경정됐고 이후 건축물 사용승인으로 박석천 소유로 경정됐습니다. 2024.09.25 성남제일새마을금고의 가처분과 근저당이 같은 날 등기됐으며, 가처분은 2025.01.23 해제로 말소됐습니다. 2024.10.29 개시된 임의경매도 2024.10.31 취하되어 말소됐고, 이후 2025.09.26 다시 성남제일새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 매각 구조 — 가격보다 먼저 확인할 부분
이 사건은 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다. 특히 목록 1 토지 지상에는 대지권을 수반하지 않은 목록 3~28 구분건물이 소재하고 있고, 목록 2는 공부상 지목이 ‘대’이지만 현황은 도로로 이용 중입니다. 따라서 단순히 감정가와 최저가만 비교해 판단할 물건이 아니라, 일괄매각 범위와 각 목록의 관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,078,401,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,184,010원 |
| 1. 근저당 · 성남제일새마을금고 | 1,728,000,000원 | 1,728,000,000원 |
| 2. 근저당 · 염인희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조행훈 | 500,000,000원 | 127,216,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,428,000,000원, 예상배당은 2,055,216,990원으로 372,783,010원이 미배당됩니다. 조행훈 근저당에서 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 같고 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,078,401,000원 | 2,055,216,990원 | 372,783,010원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,662,720,800원 | 1,643,693,592원 | 784,306,408원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,330,176,640원 | 1,314,474,874원 | 1,113,525,126원 | 0원 |
가격이 80%, 64%로 내려가더라도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 이는 곧바로 ‘유찰되면 싸진다’는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 1,662,720,800원이나 1,330,176,640원 역시 시세 대비 저가인지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 1호선 서정리역 북동측 인근이며, 주변은 업무시설·도시형생활주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과의 거리 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지는 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,057,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 매각물건명세서에는 목록 2의 공부상 지목은 ‘대’, 현황 이용은 ‘도로’라고 별도로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 토지·도로·구분건물의 포함관계를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 대지권 구조 확인. 목록 1 토지 위에 대지권을 수반하지 않은 목록 3~28 구분건물이 소재한다고 기재돼 있습니다. 각 구분건물과 토지의 관계를 확인해야 합니다.
- 도로 이용 확인. 목록 2는 공부상 지목 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,078,401,000원의 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 가격 가점보다 별도 시세조사가 선행돼야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역 외에 상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약 허가구역 등 표시사항을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 목록별 표시와 실제 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도 물건 구조까지 단순한 것은 아니다”
등기상 권리만 보면 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 부담은 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 난점은 가격도, 단순한 근저당도 아닌 매각 대상의 구조입니다. 토지와 도로가 함께 있고, 토지 위에는 대지권을 수반하지 않은 목록 3~28 구분건물이 소재하는 일괄매각입니다.
게다가 시세를 검증할 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 2,078,401,000원이 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이니 안전하다”에서 분석을 끝낼 물건이 아닙니다. 권리 인수는 낮지만, 매각 구조와 환금성 검토 난도는 높은 편. 실제 입찰 판단은 목록별 권리·이용관계와 외부 시세를 확인한 뒤 내려야 합니다.
