서울남부지방법원 2025타경14098. 구로디지털단지역 북동측 인근의 도무스캠프 제4층 제403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 사건의 핵심은 등기부상 2023년 가압류가 아니라, 그보다 앞선 임차인 천예진의 주택임차권입니다. 천예진은 2021년 6월 9일 확정일자를 받고, 2021년 6월 25일 점유를 시작했으며 2021년 6월 29일 주민등록을 마쳤습니다. 임차보증금은 279,000,000원입니다.

이 임차권은 말소기준으로 제시된 2023년 10월 17일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리분석만 적용하면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 최저가 244,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,216,000원 뒤 임차인에게 239,784,000원이 배당되고, 보증금 부족분 39,216,000원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부에는 2021년 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건이 있었으나 2021년 6월 25일 말소됐습니다. 현재 권리분석상 중요한 순서는 천예진 임차인의 점유·확정일자·전입 → 2023년 주택임차권등기 → 2023년 주택도시보증공사 가압류 → 2026년 강제경매입니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

천예진은 건물 전부를 대상으로 한 임차권자로, 배당요구도 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구로 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 비교 — 244,000,000원 vs 비교거래 288,000,000원

도무스캠프는 총 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2021년 3월 4일로 제공돼 있습니다. 대상면적 21.0㎡와 면적이 매칭된 실거래 표본은 1건입니다.

현재 최저가와 특별매각조건을 반영한 실질취득액은 모두 244,000,000원으로, 제공된 비교거래 288,000,000원의 84.7%입니다. 금액 차이는 44,000,000원입니다. 다만 가격 표본이 단 1건이고 거래월도 2022년 1월이므로, 84.7%라는 숫자만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 특별매각조건의 효력과 이행 확인이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

배당계산상 천예진 임차인의 미배당액은 39,216,000원입니다. 특별매각조건이 없으면 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 일반 계산상 인수는 늘지만, 특별조건이 핵심

대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 것이 원칙입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 천예진 임차인의 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조이므로, 그 조건이 정상 이행되는 한 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 따라서 이 사건에서는 유찰 시 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로디지털단지역(2호선) 북동측 인근. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 디지털로, 구로디지털단지역(2호선), 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상9층 건물 내 제4층 제403호이며, 도시가스 난방·승강기·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 준공업지역, 공시지가 4,022,000원/㎡, 토지면적 295.0㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 제공된 실거래가 1건뿐이어서, 아파트처럼 촘촘한 시세 검증이 어려운 유형입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 제공돼 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이 매각의 조건으로 명확히 유지되는지 최우선으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차 확인. 등기부상 천예진의 주택임차권은 현재 존재하므로, 낙찰 뒤 말소 이행 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 244,000,000원은 비교거래 288,000,000원의 84.7%지만 비교 실거래가 1건뿐이므로 주변 유사 다세대 거래와 추가 대조가 필요합니다.
• 소규모 물건 환금성. 총 12세대라 거래 빈도가 낮을 수 있습니다. 입찰가 산정 시 매도 기간과 금융비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 특별매각조건이 승부처”

표면만 보면 보증금 279,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험도가 높은 사건입니다. 신건 244,000,000원에 낙찰될 경우 일반 배당계산상 미배당액도 39,216,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

가격은 제공된 실거래 288,000,000원보다 44,000,000원 낮지만, 실거래가 1건뿐인 소규모 다세대라 단순히 “84.7%니까 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 특별매각조건의 현재 효력·이행 가능성을 끝까지 확인하는 것입니다. 그 조건이 확실하면 권리 위험은 크게 낮아지고, 조건이 흔들리면 즉시 39,216,000원의 인수 문제가 되살아납니다.