서울남부지방법원 2025타경14104. 금천구 독산동 제이제이팰리스 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자 송자영은 2021년 12월 거래가 226,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 226,000,000원을 청구하며 신청한 강제경매입니다. 가장 먼저 봐야 할 날짜는 2023.01.19입니다. 이 날 고양세무서장의 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 임차인 김재훈의 전입·점유개시는 2021.12.21로 그보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 선순위 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 특별매각조건에 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있기 때문입니다. 따라서 시나리오상 유찰 후 미배당 보증금이 생기더라도, 이 조건이 적용되는 김재훈 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 164-8 제이제이팰리스 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로134길 51-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2021.01.05 |
| 소유자 | 송자영 · 2021.12.21 소유권이전 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
2021.01.28 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 2,328,000,000원의 공동담보 근저당이었으나, 2021.12.21 일부포기로 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준은 아닙니다. 현재 기준권리는 2023.01.19 고양세무서장의 압류입니다.
김재훈의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.12.21로, 말소기준일 2023.01.19보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.12.18 이루어졌고, 이후 2024.02.23 경정등기로 임대차계약일자와 확정일자가 정정됐습니다. 즉 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 그보다 먼저 존재합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 건물전부 · 주거 | 226,000,000원 | 2021.12.21 | 2023.01.03 2024.02.23 경정등기: 2021.12.13 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 김재훈 1명입니다. 2024.02.23의 임차권 경정등기는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 계약일자·확정일자를 바로잡은 기록입니다. 김재훈은 배당요구를 했고, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김재훈 보증금 | 226,000,000원 | 226,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 19,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 250,000,000원 가정에서는 임차인 김재훈에게 보증금 226,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 19,700,000원이 배당됩니다. 신청채권 기준 미배당은 206,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 200,000,000원 | 29,600,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 160,000,000원 | 69,040,000원 | 0원* |
* 특별매각조건 적용 기준. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 보증금 226,000,000원보다 매각가가 낮아지는 순간 미배당 보증금이 매수인 인수로 붙어 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 룰상 인수액은 29,600,000원, 2회 유찰 시 69,040,000원입니다. 그러나 이번 매각은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로, 그 금액을 매수인의 실질 부담으로 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성중학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2021.01.05이며, 승강기·도시가스·위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소의 절차와 시점을 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.21 기재된 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가·최저가는 250,000,000원입니다. 응찰가 판단 전 인근 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 4,300,000원 등을 반영한 시뮬레이션이며 실제 배당은 세금·우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인은 맞지만, 인수형 결론은 아니다”
이 사건의 표면만 보면 긴장할 만합니다. 임차인 김재훈은 2021.12.21 전입·점유를 시작했고, 말소기준은 2023.01.19 압류이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 226,000,000원으로 큽니다. 일반적인 경매라면 유찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건입니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행되는 한 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시에도 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 권리분석의 핵심은 임차인의 대항력을 부정하는 것이 아니라, 대항력은 인정하되 특별매각조건이 인수 부담을 제거한다는 점을 정확히 분리해서 보는 것입니다.
다만 말소기준 이전의 민간임대주택등기가 존재하고, 특별조건의 실제 적용·말소 절차를 확인해야 하므로 완전히 단순한 무임차 물건과 같은 난도는 아닙니다. 또한 실거래 비교 없이 현재 250,000,000원의 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 결론은 “주된 임차보증금 인수는 특별조건으로 해소, 가격과 선행등기 처리는 별도 검증”입니다.
