서울남부지방법원 2025타경14110. 서울 강서구 화곡동 까치산역 남동측 인근의 제이투리더스뷰 10층 1004호, 오피스텔입니다. 소유자 이루다 씨가 2020년 5월 29일 매매로 취득한 물건으로, 당시 거래가액은 257,000,000원입니다. 감정가는 256,000,000원이고 현재 최저매각가는 163,840,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
그러나 이 물건을 단순히 감정가의 64%라는 숫자로 판단하면 안 됩니다. 등기상 임차인 이수옥 씨의 보증금은 252,000,000원이고, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 우선변제권은 없는 것으로 분석돼 경매 배당만으로 보증금을 모두 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 실제 현재 회차의 미배당액은 91,253,760원입니다.
그런데 매각물건명세서에는 일반적인 대항력 인수 위험을 바꾸는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 미배당 잔액을 매수인이 부담하지 않는 구조가 됩니다. 이 특별조건을 확인하지 않고 일반적인 대항력 임차인 물건으로만 판단하거나, 반대로 조건을 확인하지 않고 무조건 안전하다고 판단하는 것 모두 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 903-5 제이투리더스뷰 제10층 제1004호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로5가길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제10층 제1004호 · 지하 1층, 지상 11층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.07.03 · 엘리베이터·난방·기계식 주차설비 |
| 소유자 | 이루다 (2020.05.29 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 163,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 임차인 | 이수옥 1명 · 주거용 점유 · 임차보증금 252,000,000원 |
| 주요 특이사항 | 대항력 있는 임차권등기 · 특별매각조건(미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
권리관계에서 가장 중요한 것은 이수옥 씨의 임차권입니다. 임대차계약은 2020년 5월 5일 및 2020년 5월 29일로 기재되어 있고, 주민등록과 점유개시일은 2020년 5월 29일입니다. 확정일자는 2020년 5월 11일이며, 2024년 6월 27일 변동 없는 것으로 다시 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2024년 7월 5일 접수됐습니다.
임차인 분석상 대항력 있음, 우선변제권 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 일반적인 매각이라면 보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대한 인수 위험을 반드시 계산해야 합니다. 특히 임차보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 최저가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
임차인 현황 및 인수 판단
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수옥 | 건물 전부 252,000,000원 |
2020.05.29 | 2020.05.11 2024.06.27 변동 없음 |
有 | 無 | 승계 아님 | 특별조건 이행 시 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인으로 분류된 사례는 아닙니다. 임차권등기상 보증금과 임차인 현황상 보증금은 252,000,000원입니다.
“주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.”
이 조건은 일반적인 대항력 임차인 인수 위험을 해소하는 핵심 조건입니다. 주택도시보증공사의 매수인 상대 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행된다면, 이수옥 씨의 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
다만 이 확약은 해당 임차권에 한정됩니다. 이수옥 씨의 임차권과 별도로 현장에 다른 점유자나 별도 임대차가 확인된다면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다. 또한 매각물건명세서의 문구만 읽고 끝내지 말고, 권리포기 주체와 적용 범위, 임차권등기 말소에 필요한 서류 및 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액이 중요하다
현재 최저매각가는 163,840,000원으로 감정가 256,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 가격이 내려온 상태지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않기 때문입니다.
이 물건의 가격은 특별매각조건 적용 여부에 따라 완전히 달라집니다. 먼저 조건이 적용되지 않는 일반적인 대항력 임차인 구조를 계산해 보겠습니다.
현재 최저매각가: 163,840,000원
신청채권자 배당액: 160,746,240원
미배당 잔액: 91,253,760원
163,840,000원 + 91,253,760원 = 255,093,760원
현재 최저매각가: 163,840,000원
특별조건에 따른 매수인 상대 잔액 청구권 포기: 이행 전제
매수인 인수액: 0원
163,840,000원 + 0원 = 163,840,000원
③ 예상배당 및 인수 계산 (현재 최저가 163,840,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 기준 채권액 | 예상 배당액 | 확약 전 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,093,760원 | - |
| 1. 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 160,746,240원 | 91,253,760원 |
| 2. 임차보증금 잔액 | 252,000,000원 | - | 91,253,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
집행비용 3,093,760원은 매각가의 약 1.9% 추정치입니다. 주택도시보증공사의 배당액과 임차보증금의 미배당 잔액은 같은 보증금 반환 문제의 배당·잔액을 구분한 수치이며, 서로 별개의 보증금 채권으로 중복 합산하는 계산이 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
유찰 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각예상가 | HUG 예상배당 | 미배당 잔액 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
163,840,000원 | 160,746,240원 | 91,253,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 123,563,008원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,857,600원 | 102,589,594원 | 149,410,406원 | 0원 |
현재 회차에서 3회 유찰, 4회 유찰로 진행될수록 신청채권자의 미배당 잔액은 각각 123,563,008원, 149,410,406원으로 증가합니다. 하지만 특별매각조건이 동일하게 적용되고 실제 권리포기 및 임차권등기 말소가 이행된다면 이 증가분이 매수인의 부담으로 전환되지는 않습니다.
④ 입지·건물·규제 및 환금성 메모
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 903-5 소재. 지하철 2·5호선 까치산역 남동측 인근으로 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 까치산역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철과 버스 이용이 가능한 입지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물이며 사용승인일은 2019년 7월 3일입니다. 급배수·위생시설·난방설비·승강기·기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평지이며 일반상업지역, 토지면적 248.6㎡, 공시지가 6,941,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·지구단위계획구역 등이 중첩됩니다. 토지거래계약허가구역도 포함돼 있으므로 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 임대사업자 등록. 2022년 11월 30일 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하는 의무와 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로, 경매 취득 후 해당 의무의 승계·말소·존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 임대수요와 매매수요, 관리비 및 주차 여건에 따라 환금성이 달라집니다. 본건은 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 가격 경쟁력이나 매각 가능성을 수치로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기한다는 내용이 매각물건명세서 원문에 정확히 어떻게 기재돼 있는지 확인하세요. 권리포기 주체와 대상 권리, 적용 범위를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능 여부. 이수옥 씨의 임차권등기가 매각 후 실제 말소될 수 있는지, 필요한 서류와 절차가 무엇인지 확인하세요. 단순히 매각조건에 말소 문구가 있다는 이유만으로 말소 완료를 가정해서는 안 됩니다.
- 근저당권 1건 대조. 등기 요약상 근저당권 1건이 있으므로 원본 을구에서 설정일·채권자·채권최고액·말소 여부를 확인하세요. 임차인의 전입·점유 및 임차권등기와의 선후관계가 핵심입니다.
- 임차인 실제 점유 확인. 이수옥 씨의 전입·점유개시일은 2020.05.29, 임차권등기일은 2024.07.05입니다. 현장 방문으로 현재 점유자, 별도 전대차 및 추가 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택 등기가 존재합니다. 임대의무기간이 남아 있는지, 낙찰자에게 의무가 승계되는지, 관련 등록이 말소되는지 관할 기관 및 원본 등기로 확인하세요.
- 기계식 주차장 확인. 기계식 주차설비가 있으므로 실제 사용 가능 여부, 유지보수 상태 및 관리비 부담을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 공항 관련 중요시설물보호지구 및 원추표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등의 적용 사항을 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 오피스텔 관리사무소를 통해 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액과 기타 미납금을 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가와 임대료를 직접 비교해 실질취득액 163,840,000원의 투자 적정성을 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 대조하고 특별매각조건의 문구가 일치하는지 최종 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 가치는 특별매각조건에 달려 있다”
서울남부지방법원 2025타경14110은 단순히 감정가의 64%까지 내려온 오피스텔 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이수옥 씨의 보증금 252,000,000원이 존재하고, 우선변제권은 없는 것으로 분석돼 있습니다. 현재 최저가 기준 미배당 잔액은 91,253,760원입니다.
특별매각조건이 없다면 낙찰가에 미배당 잔액을 더한 실질취득액은 약 255,093,760원으로, 보증금 수준에 근접합니다. 최저가가 내려갔다고 실질적인 매입 부담까지 낮아지는 구조가 아닙니다.
하지만 본건에는 주택도시보증공사의 매수인 상대 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 해당 임차권의 인수액은 실질 0원이 되고, 현재 회차의 실질취득액은 163,840,000원으로 낮아집니다.
그렇다고 무조건 입찰을 추천할 수는 없습니다. 근저당권의 정확한 순위, 민간임대주택 등록의 승계 여부, 특별매각조건의 실제 이행 가능성, 오피스텔의 실거래 수준을 추가로 확인해야 합니다.
가격: 최저가 1억 6,384만원. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴 여부는 판단 보류.
위험: 특별매각조건의 적용·이행, 근저당 순위, 민간임대주택 의무 승계 여부.
전략: 특별매각조건과 임차권등기 말소가 확실히 확인되기 전까지는 인수 0원을 확정 수익처럼 계산하지 말 것.
결론적으로 이 물건은 ‘대항력 임차인 때문에 위험한 물건’에서 특별매각조건을 통해 ‘인수 부담을 해소할 가능성이 있는 물건’으로 평가가 달라지는 사례입니다. 다만 그 차이를 만들어 내는 것은 낮은 최저가가 아니라 법적으로 유효한 권리포기와 실제 임차권등기 말소입니다.
