서울남부지방법원 2025타경14110. 강서구 화곡동 제이투리더스뷰 10층 1004호 오피스텔입니다. 소유자 이루다는 2020.04.28 매매를 원인으로 2020.05.29 소유권을 취득했고 거래가액은 257,000,000원입니다. 이후 2022.11.30 민간임대주택등기가 기재됐으며, 2024.07.05 이수옥 명의의 주택임차권 252,000,000원이 등기됐습니다.
이 사건은 근저당보다 단순한 구조가 아닙니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.29 강제경매개시결정이고, 임차권은 그보다 먼저 존재하므로 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 바로 이 부분을 매각물건명세서의 특별매각조건이 뒤집습니다. 확약이 적용되는 이수옥 임차권에 대해서는 미배당 잔액 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 903-5 제이투리더스뷰 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제10층 제1004호 · 지하1층 지상11층 · 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인 | 2019.07.03 |
| 소유자 | 이루다 · 2020.05.29 소유권이전 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 앞서지만 특별조건이 핵심
2019년 두 차례의 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 이루다가 소유권을 취득한 뒤 민간임대주택등기가 기재됐고, 이수옥의 주택임차권이 2024.07.05 등기됐습니다. 이 임차권은 2025.12.29 강제경매개시결정보다 선순위이므로 데이터상 대항력 있는 인수형 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이수옥 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.29 | 252,000,000원 | 대항력 有 배당표상 우선변제권 無 승계 아님 실질 인수 0원 |
이수옥은 보증기관의 중복 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2024.07.05에 접수됐고, 임차권등기에는 임대차계약일자 2020.05.05 및 2020.05.29, 주민등록일자·점유개시일자 2020.05.29, 확정일자 2020.05.11 및 2024.06.27이 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 임차인 이수옥 보증금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 251,616,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 252,000,000원 중 251,616,000원이 배당되고 384,000원이 미배당됩니다. 임차보증금은 원칙상 매수인 인수 252,000,000원으로 계산되지만, 특별매각조건에 따라 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수는 되살아나지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 384,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 50,867,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 91,253,760원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 이수옥의 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키는 구조이므로, 해당 임차인의 실질 인수금은 각 회차에서 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 256,000,000원, 1회 유찰 시 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 까치산역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상11층 건물의 제10층 제1004호이며 사용승인은 2019.07.03입니다.
- 설비. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,941,000원/㎡입니다.
- 기타. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이수옥의 주택임차권은 대항력 있는 선순위 권리이므로 특별매각조건이 실제 말소까지 연결되는지 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 상태를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 256,000,000원, 1회 유찰 204,800,000원, 2회 유찰 163,840,000원으로 매각가가 변합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신청채권 미배당이 발생하더라도 특별매각조건에 따라 이수옥 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “252,000,000원 인수형처럼 보이지만, 결론은 0원”
표면만 보면 위험도가 높습니다. 이수옥은 2020.05.29 전입·점유를 시작했고, 252,000,000원의 주택임차권을 보유하고 있어 데이터상 대항력이 인정됩니다. 말소기준으로 선언된 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적인 권리분석은 매수인 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 룰상 인수액 252,000,000원과 실질 인수액 0원을 반드시 분리해서 봐야 합니다. 현재 신건 기준 실질취득액은 256,000,000원입니다. 권리의 승부처는 보증금 숫자 자체가 아니라 특별매각조건이 원문 그대로 유효하게 적용되는지에 있습니다.
