서울남부지방법원 2025타경14114. 구로동 도무스캠프 2층 202호, 전용 22.39㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”이 아니라, 선순위 임차권의 배당 부족분을 특별매각조건이 차단하는 구조라는 점입니다. 김다영의 보증금은 274,000,000원, 전입일은 2021.08.27, 확정일자는 2021.07.23이며, 말소기준인 2024.01.30 토스뱅크 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
통상 최저가 251,000,000원에 매각되면 집행비용 4,314,000원을 먼저 빼고 임차보증금에 246,686,000원이 배당되어 27,314,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건이라면 이 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 이번 사건에는 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 구로구 디지털로35길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.39㎡ · 철근콘크리트구조 9층 중 2층 |
| 소유자 | 정연선 (2022.02.22 소유권이전 · 거래가액 284,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.01.30 토스뱅크 주식회사 가압류 17,008,657원입니다. 김다영의 전입 2021.08.27과 임차권등기 2023.07.26이 모두 그보다 앞섭니다. 반면 토스뱅크 가압류와 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
2024.02.16 보전처분과 2024.03.06 회생절차개시는 이후 회생절차폐지에 따라 말소되었고, 2024.02.20의 국세 압류도 2025.03.29 해제로 등기말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김다영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.27 확정 2021.07.23 점유개시 2021.08.31 | 274,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
김다영은 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 임차인입니다. 보증금 자체는 최저가 251,000,000원보다 23,000,000원 더 크며, 집행비용까지 선배당되는 계산에서는 미배당액이 27,314,000원으로 산출됩니다. 이 금액만 보면 전형적인 대항력 인수형이지만, 이번 매각의 특별조건 때문에 그 부족분의 매수인 상대 반환청구권은 포기되고 임차권등기는 말소됩니다.
* 특별매각조건은 이 임차권의 미배당 잔액에 적용됩니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아, 확약 밖 임차보증금 인수액은 표시되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 2.51억은 확인된 2.88억 거래의 87.2%
도무스캠프는 12세대, 2021.03.04 사용승인으로 제시되어 있으며 이 물건과 동일한 전용 22.39㎡의 확인 거래는 1건입니다. 최신 확인 거래는 2022.01, 4층, 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
| 집계값 | 22.39㎡ | 1건 | 288,000,000원 |
특별매각조건 반영 후 신건 실질취득 251,000,000원은 이 거래가의 87.2%, 금액으로는 37,000,000원 낮습니다. 다만 확인된 거래가 2022.01 한 건뿐이므로, 이를 2026.09의 확정적인 현재 시세로 간주해서는 곤란합니다. 즉 확인 거래 대비 가격 간격은 존재하지만 현재 시장가 대비 할인이라고 단정하기에는 거래 표본이 부족한 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 김다영 보증금 | 274,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 17,008,657원 | 0원 |
| 3. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김다영 보증금의 미배당액은 27,314,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 가격구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 산식상 미배당 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 251,000,000원 | 27,314,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 200,800,000원 | 76,811,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 160,640,000원 | 116,408,960원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 미배당 보증금 승계를 차단하므로, 조건이 그대로 적용되는 한 유찰 시 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지에 위치합니다.
- 입지. 영서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 2층 202호이며, 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지·부정형, 남측 약 4미터 포장도로 접면이며 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 도무스캠프는 12세대로 거래 표본이 적고, 확인된 동일면적 거래도 1건뿐이어서 실거래 기반 환금가치 추정의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 김다영 임차권등기의 말소가 특별매각조건에 따라 어떤 절차와 시점에 진행되는지 매각서류 원문과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.22 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 표본 부족. 288,000,000원 거래는 2022.01 한 건뿐입니다. 251,000,000원이 그보다 낮다는 이유만으로 2026년 현재 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 현재 실제 점유관계와 인도 상태를 현황조사 및 현장 확인으로 재점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이번 승부처는 특별매각조건”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 274,000,000원이 최저가 251,000,000원보다 커 전형적인 대항력 인수형으로 보입니다. 실제 배당 계산에서도 부족분 27,314,000원이 발생합니다. 하지만 이번에는 그 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 인수액은 0원, 신건 기준 실질취득은 251,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 확인된 동일면적 2022.01 거래 288,000,000원보다 37,000,000원 낮은 87.2% 수준입니다. 다만 거래 표본이 단 한 건이고 시점도 오래되어 현재 시장가를 충분히 설명하지 못합니다. 따라서 이 물건은 주된 임차보증금 인수위험은 특별조건으로 해소되지만, 민간임대주택등기와 특별조건 원문 확인이 필수이고 가격 판단에는 보수적인 시세 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
