서울남부지방법원 2025타경14118. 서울 구로구 개봉동 하임빌 3층 301호, 건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 권혁준은 2022.05.16 매매를 원인으로 거래가액 267,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심 권리는 서유하의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.12, 확정일자는 2022.04.13, 주민등록일과 점유개시일은 2022.04.29이며 보증금은 267,000,000원입니다.
등기부상 기존 낙원새마을금고 근저당권 2건은 2021.12.29 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 서유하의 임차권등기는 2024.05.09로 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 승계될 위치지만, 이번 매각에는 그 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-117 하임빌 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 경인로33길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 34.5㎡ · 지하1층/지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 권혁준 (2022.05.16 매매 · 거래가액 267,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
기존 낙원새마을금고 근저당권은 등기부에서 이미 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 이후 권혁준이 소유권을 취득했고, 2024.05.09 서유하 명의 주택임차권이 등기됐습니다. 이 임차권은 2025.12.29 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서유하 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.04.13 | 267,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 0원* |
서유하는 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 배당 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 45,358,400원, 2회 유찰 시 89,846,720원의 인수액이 계산됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 그 임차인에게 적용되므로 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
하임빌은 총 11세대이고, 확인된 거래는 8건입니다. 대상 면적은 34.5㎡이며 면적 매칭이 확인됩니다. 거래 평균은 287,000,000원, 최저는 265,000,000원, 최고는 301,000,000원입니다. 현재 최저매각가 282,000,000원은 최근 거래평균 대비 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 34.5㎡ | 3 | 267,000,000원 |
| 2022.03 | 32.56㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2022.03 | 34.5㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 32.56㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2022.03 | 37.79㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 34.74㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 34.74㎡ | 5 | 301,000,000원 |
| 2021.07 | 34.96㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 287,000,000원 |
평균값만 보면 감정가 282,000,000원이 287,000,000원보다 낮습니다. 하지만 가장 최근 거래는 2022.05의 267,000,000원이고, 대상 호수와 같은 34.5㎡·3층 거래입니다. 현재 신건 가격은 이 최신 거래보다 높습니다. 따라서 98.3%라는 평균 대비 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 임차인 서유하 보증금 | 267,000,000원 | 267,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 267,000,000원 | 10,252,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 임차인 보증금 267,000,000원이 전액 배당되고 주택도시보증공사에는 10,252,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 잔액은 256,748,000원입니다. 매수인 실질 인수는 특별매각조건 적용으로 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반 계산과 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 282,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 225,600,000원 | 45,358,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 180,480,000원 | 89,846,720원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 특별매각조건: 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 12m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 환금성. 하임빌은 총 11세대이고, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 문구를 그대로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 서유하의 계약일·확정일자·전입일·점유개시일과 임차권등기 내용을 등기부 및 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 신건 가격 검토. 최저가 282,000,000원은 거래평균 287,000,000원보다 낮지만 최신 거래 267,000,000원보다 높습니다.
- 환금성 점검. 11세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 3.3회가 확인되므로 매도 시 수요까지 고려해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 적용 여부와 실제 입찰·취득 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·현황 확인. 미납 관리비와 세금, 실제 점유·인도 상태를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건이 핵심”
등기 순서만 보면 서유하의 267,000,000원 주택임차권이 강제경매개시결정보다 앞서는 선순위 대항력 임차권이라 부담이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 걸어 실질 인수 0원* 구조가 됩니다.
그렇다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 감정가와 최저가는 282,000,000원, 거래평균은 287,000,000원으로 평균 대비 98.3%지만 가장 최근 거래는 267,000,000원입니다. 여기에 11세대 규모와 평균 유찰 3.3회라는 환금성 신호가 겹칩니다. 권리 부담은 특별매각조건으로 해소되지만, 신건 가격과 환금성은 별도로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.