수원지방법원 2025타경42305. 평택시 서정동 854-10, 오성빌라1동의 전용 36.14㎡ 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 90,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 임지숙이며, 2023.05.31 매매로 92,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부 자체는 현재 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 이번 경매의 말소기준은 2025.07.21 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사상 JI TAIYAN, JI YONGDE, QUAN MEILAN, JI SHUXIAN, JI ENFEI의 전입일이 모두 이 날짜보다 앞섭니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 854-10 2층202호 · 도로명 경기도 평택시 송일로11번길 33 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.14㎡ · 지상3층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 1991.04.09 |
| 단지 규모 | 오성빌라1동 · 8세대 |
| 소유자 | 임지숙 · 2023.05.31 매매 · 거래가액 92,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 길태연 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 전입 5명이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 홍성낙농협동조합, 비엔케이캐피탈주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서 제공된 말소기준은 2025.07.21 강제경매개시결정입니다. 이 기준보다 앞선 전입자는 총 5명입니다.
| 조사대상자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| JI TAIYAN | 2012.07.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JI YONGDE | 2022.08.31 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| QUAN MEILAN | 2023.07.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JI SHUXIAN | 2023.08.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JI ENFEI | 2023.09.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 9,000만원 신건은 최근 거래의 152.5%
동일면적 36.14㎡의 최근 실거래는 아래와 같습니다. 최근 12개월 거래는 2025.04의 59,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 59,000,000원입니다. 현재 최저가 90,000,000원은 이 최근 시세의 152.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 36.14㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2023.05 | 36.14㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2022.07 | 36.14㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2022.03 | 36.14㎡ | -1 | 13,000,000원 |
| 2021.10 | 36.14㎡ | -1 | 10,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 52,400,000원 |
전체 5건 평균은 52,400,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 평균 59,000,000원과 최신 거래 59,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 최근 거래는 이전 거래군 대비 16.3% 높은 흐름으로 집계됐지만 최근 12개월 표본 자체가 1건뿐입니다. 어떤 기준을 적용해도 신건 최저가 90,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 길태연 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,980,000원 |
위 표는 매각가 90,000,000원을 가정한 제공 배당 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 전입 조사대상자 5명의 보증금이 확인되지 않았으므로 표의 소유자 잔여 17,980,000원과 매수인 인수 0원은 실제 임차관계 확인 전 최종값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송일초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 1991.04.09입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역·비행안전제6구역(전술)·가축사육제한구역이 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 196.3㎡, 공시지가 1,240,000원/㎡이며 평지의 가로장방형입니다.
- 환금성. 오성빌라1동은 8세대이고 동일면적 확인 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 5명 임대차 실체 확인. JI TAIYAN, JI YONGDE, QUAN MEILAN, JI SHUXIAN, JI ENFEI의 실제 점유관계·보증금·계약기간을 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 모두 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 등 핵심 정보가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 보증금 규모도 알 수 없습니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 90,000,000원은 최근 거래 59,000,000원의 152.5%입니다. 임차위험을 제외하더라도 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 72,000,000원, 2회 유찰 57,600,000원 시나리오가 있어도 임차보증금이 확인되기 전에는 총취득비용 하락을 전제로 응찰하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 실질취득액도 아직 모른다
이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 현재 존속하는 근저당권이 없고, 말소기준도 2025.07.21 강제경매개시결정으로 명확합니다. 하지만 그보다 앞서 전입한 조사대상자가 5명이고 각 보증금이 모두 미상이라는 점이 판단을 바꿉니다. 배당표에 매수인 인수 0원으로 표시돼 있어도 실제 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 90,000,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 59,000,000원의 152.5%입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격 메리트 없음 + 임차보증금 확인 전 실질취득액 산정 불가”입니다. 유찰 여부보다 먼저 5명의 임대차관계와 보증금, 배당요구 여부를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
