수원지방법원 2025타경42452. 평택시 서정동 854-1에 있는 다세대주택 지하층 101호입니다. 등기상 현재 소유관계는 강수현, 이소윤, 이승욱, 정영숙, 정재민, 정재훈, 정혜원의 공유이고, 말소기준권리는 2011.06.13. 서천농업협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2025.10.14. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 말소되는 구조만 보면 비교적 단순합니다.
하지만 이 사건에서 더 중요한 것은 등기순위보다 현황 확인입니다. 감정자료에는 공부상 호수가 “101호”이지만 현황에서 해당 호수 표시가 존재하지 않는다고 적혀 있습니다. 또한 이해관계인 폐문 등으로 내부 확인이 불가능해 거주자 유무와 임대관계가 미상입니다. 현재 임차인 신고 내역은 없지만, 확인되지 않은 점유자가 존재할 경우에는 대항력 여부 역시 가능·미상 상태로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42452 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 854-1 지하층101호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 송일로7번길 44 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 40.8㎡ · 지하층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트 및 적벽돌조 슬래브지붕 · 지층 및 지상 3층 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 17,196,562원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공유자 | 강수현, 이소윤, 이승욱, 정영숙, 정재민, 정재훈, 정혜원 |
① 권리 흐름 — 말소구조는 단순하다
현재 경매의 말소기준권리는 2011.06.13. 설정된 서천농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 18,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.11.15. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.10.14. 같은 회사가 채권자로 표시된 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 핵심 현황 리스크 — 공부상 101호, 현황 표시는 없음
이 물건의 가장 중요한 비고는 권리금액이 아니라 목적물 식별입니다. 현황 명칭은 “소망빌라”로 표시되지만, 공부상 본건 호수인 “101호”는 현황에서 그 표시가 존재하지 않는다고 기재돼 있습니다. 감정자료 역시 업무 진행 시 유의를 요구하고 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 낮지만 비교 조건이 다르다
소망빌라A동은 8세대, 1991.07.13. 준공으로 집계돼 있습니다. 대상 면적은 40.8㎡이고, 비교 거래는 42.3㎡로 면적 매칭이 이뤄져 있습니다. 제공된 실거래는 모두 3층 거래인 반면 본건은 지하층이므로 단순 금액 비교만으로 동일한 가치라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 42.3㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 42.3㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2022.06 | 42.3㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 104,333,333원 |
최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 110,000,000원, 표본은 1건입니다. 최저가 42,000,000원은 그 금액의 38.2%이고, 전체 실거래 평균 104,333,333원 대비로는 40.3%입니다. 가격 차이만 보면 매우 크지만, 최신 거래월은 2023.10이고 해당 거래는 3층, 본건은 지하층입니다. 따라서 이 비율 자체를 곧바로 “시세의 38.2%에 사는 물건”으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 근저당 · 서천농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,844,000원 |
현재 회차 42,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 18,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 22,844,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 42,000,000원 | 18,000,000원 | 22,844,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 33,600,000원 | 18,000,000원 | 14,595,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 26,880,000원 | 18,000,000원 | 7,996,160원 | 0원 |
제공된 회차 시뮬레이션에서는 1회 또는 2회 유찰돼도 근저당 채권최고액 18,000,000원은 전액 배당되고 매수인 산정 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 보면 가격 하락 때문에 등기상 인수액이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 점유·임대관계 미상이라는 현황 리스크는 낙찰가와 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서두물공영주차장 남서측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·다세대주택·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 196.5㎡, 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 건물. 위생·급배수·난방설비가 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 주의. 1991.07.13. 준공, 8세대 다세대이며 본건은 지하층입니다. 비교 실거래는 모두 3층이므로 동일 조건 가격으로 단순 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 식별. 공부상 101호이나 현황상 해당 호수 표시가 존재하지 않습니다. 실제 매각 대상 공간을 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 재확인. 폐문으로 내부 확인이 불가능했고 거주자 유무가 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 대항력 가능·미상 상태에서 다시 검토해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정자료상 임대관계가 미상입니다. 산정 인수액 0원과 실제 현황 확인을 구분해서 봐야 합니다.
- 층 차이 반영. 비교 실거래는 42.3㎡ 3층이고 본건은 40.8㎡ 지하층입니다. 38.2%라는 가격 비율만으로 가치 차이를 전부 설명할 수 없습니다.
- 공유관계. 현재 소유자는 강수현, 이소윤, 이승욱, 정영숙, 정재민, 정재훈, 정혜원의 공유로 정리돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “가격보다 현황 확인이 먼저”
숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 감정가와 최저가가 42,000,000원이고 최근 12개월 평균으로 집계된 110,000,000원의 38.2%입니다. 등기상으로도 2011년 근저당이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심 리스크는 권리순위나 최저가가 아닙니다. 지하층 101호의 현황 표시가 존재하지 않고, 폐문으로 실제 거주자와 임대관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 게다가 비교 실거래는 모두 3층입니다. 따라서 이 물건은 “시세보다 싸니 바로 입찰”보다는 목적물 식별과 점유 확인을 끝낸 뒤 가격 메리트를 판단해야 하는 유형입니다. 등기상 구조는 양호하고 가격 격차도 크지만, 현황 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
