수원지방법원 2025타경42502. 평택시 진위면 하북리 649 일원의 공장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층이 냉동실·냉장실·급냉동실·가공장·포장처리실 등의 공장, 2층은 사무실·식당·탈의실·숙소 등입니다. 등기상 소유자는 주식회사계림식품농업회사법인이며, 신청채권자는 중소기업은행입니다.
등기상 권리의 기준점은 2015.05.29 설정된 중소기업은행 근저당권 2,208,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 근저당권 960,000,000원도 설정됐고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42502 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 하북리 649 · 경기도 평택시 진위면 하북2길 64-123 |
| 용도 | 공장 + 토지 · 1층 공장, 2층 사무실·식당·탈의실·숙소 등 |
| 토지 | 공장용지 · 2,441㎡ · 농림지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사계림식품농업회사법인 |
| 감정가 / 최저가 | 3,744,845,600원 / 3,744,845,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,167,390,028원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-22호·제2015-24호 수변전설비 등 부대설비 일체 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.05.29 중소기업은행 근저당권 2,208,000,000원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 두 번째 근저당권 960,000,000원과 이후의 가압류·압류· 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.15에는 두 번째 근저당권 중 152,000,000원이 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기술보증기금에 일부 이전됐습니다.
② 점유자 3명 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
현황조사에는 실제 점유자 3명이 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 2015.05.29 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 명도와 배당관계는 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ABILONG WHINDY | 미상 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN THI KHANH LINH | 미상 | 2025.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LUMBICAN MELGIE | 미상 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,744,845,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,848,456원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,208,000,000원 | 2,208,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 60,161,354원 | 60,161,354원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 340,914,336원 | 340,914,336원 |
| 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 200,000,000원 | 135,921,454원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 39,242,987원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 56,418,414원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 만리푸드 | 179,215,800원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 한국전력공사 | 26,457,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구는 4,070,410,681원, 예상배당은 3,704,997,144원이며 미배당은 365,413,537원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,744,845,600원 | 3,704,997,144원 | 365,413,537원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,995,876,480원 | 2,963,517,715원 | 1,106,892,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,396,701,184원 | 2,370,334,172원 | 1,700,076,509원 | 0원 |
유찰되더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격 메리트를 판단할 실거래 비교 자료가 없으므로 신건 3,744,845,600원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 공장·토지·설비가 결합된 자산이라 일반 주거용처럼 단순한 거래 평균으로 평가하기도 어렵습니다.
⑤ 입지·시설·토지 규제
- 위치. 경기도 평택시 진위면 하북리 하북2리 마을회관 서측 인근이며, 주위는 농경지와 농가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 있으며 남측으로 306번 지방도가 소재합니다.
- 건물. 일반철골구조 평슬라브지붕 2층 공장으로, 외벽은 디자인판넬 및 커튼월, 내벽은 판넬·스테인레스 판넬·도배·타일붙임 마감입니다.
- 설비. 냉동·냉장설비, 소방·공조 배관설비, 에어샤워, 위생·급배수·난방·시스템에어컨 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,441㎡, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 제3종 구역이며 하천구역에 접합니다.
- 공시지가. 324,100원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 물건과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2015-22호·제2015-24호의 수변전설비 등 부대설비 일체를 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ABILONG WHINDY, NGUYEN THI KHANH LINH, LUMBICAN MELGIE의 실제 점유 부분·보증금·계약관계·퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 세 점유자의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각기일 전 최신 명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 공장설비 상태. 냉동·냉장설비, 수변전설비 등 일괄매각 대상 설비의 작동 여부와 교체·수리 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·비행안전제5구역(전술) 등 토지이용 제한이 향후 증축·용도변경·재개발 가능성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 배당 부족. 신건에서도 채권자 미배당이 365,413,537원 발생하며 소유자 잔여가 0원입니다. 이해관계인의 명도 협상 여건을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 설비 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 공장 자체”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.29 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 공장 경매에서는 권리만 깨끗하다고 투자가 끝나지 않습니다. 실제 점유자 3명의 명도, 2,441㎡ 토지의 규제, 냉동·냉장·수변전 등 생산설비의 상태, 그리고 실거래 비교자료가 없는 3,744,845,600원 신건 가격의 적정성을 직접 검증해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 현장실사와 가격 검증 난도가 높은 공장·토지 경매로 보는 것이 맞습니다.
