수원지방법원 2025타경42688. 평택시 고덕동 1948-9 디노하우스 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택인 주상용 건물이며, 2023.10.27 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 매각물건에는 제시 외 건물인 다락도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2023.11.01 접수된 병점신용협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 같은 날 같은 채권자의 후순위 근저당 960,000,000원과 480,000,000원이 이어지고, 이후 가압류·경매개시결정·주택임차권등기가 붙었습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42688 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1948-9 · 경기도 평택시 고덕국제3길 118 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 229.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사디노하우스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,912,295,280원 / 1,912,295,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 병점신용협동조합 / 1,641,694,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(다락) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.11.01 병점신용협동조합 근저당입니다. 이후의 근저당 2건, 동부여농업협동조합과 조혜윤의 가압류, 경매개시결정, 전재현의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노세훈 | 2024.03.15 | 미상 | 2025.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신수영 | 2024.06.05 | 미상 | 2025.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김주 | 2025.05.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SHINEBAYAR BATZORIG | 2025.02.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SAINBUYAN BAYARBAYASGALAN | 2025.02.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장안나 | 2025.03.28 | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 2025.12.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전재현 | 2025.06.13 확정 2025.06.24 | 5,000,000원 | 2026.07.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,912,295,280원으로 신건 100%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 1,912,295,280원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격 판단은 권리 안전성과 분리해서 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,912,295,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,522,953원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 병점신용협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 병점신용협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 병점신용협동조합 | 480,000,000원 | 450,772,327원 |
| 4. 가압류 · 동부여농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조혜윤 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 2,740,000,000원, 채권자 예상배당은 1,890,772,327원이며 미배당은 849,227,673원입니다. 이 미배당은 후순위 채권의 부족액으로, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택고덕유치원 남동측 인근이며, 주변은 다가구주택을 중심으로 일부 근린생활시설이 산재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설·계단실·화장실, 2층은 201호·202호, 3층은 301호·302호, 4층은 401호와 계단실로 이용 중입니다.
- 건물. 2023.10.27 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 개별난방·도시가스·승강기·화재경보·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,815,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 실제 임차인이 7명이고 일부 점유범위가 미상입니다. 201호·202호·301호·302호·401호 및 1층 근린생활시설의 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 노세훈·신수영·김주·SHINEBAYAR BATZORIG·SAINBUYAN BAYARBAYASGALAN은 보증금이 확인되지 않습니다. 매수인 인수 여부와 별개로 배당 및 명도협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 전재현 임차권등기. 보증금 5,000,000원, 전입 2025.06.13, 확정일자 2025.06.24, 임차권등기 2026.07.07이며 말소기준보다 후순위입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시 외 건물인 다락도 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 신건 1,912,295,280원이 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당 849,227,673원이 발생합니다. 미배당 자체가 매수인 인수는 아니지만 이해관계인이 많아 절차 진행과 명도 협의가 단순하지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2023.11.01 병점신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 7명의 전입은 모두 그 이후라 대항력 인수는 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 물건 자체가 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 섞인 주상용 건물이고, 임차인·점유자가 여러 명이며 일부 보증금과 점유범위가 명확하지 않습니다. 또한 현재 최저가 1,912,295,280원과 비교할 실거래 자료가 없어 가격상 우위도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 점유·배당·가격 검증을 충분히 해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
