서울남부지방법원 2026타경3205. 서울 양천구 신정동 유니크7차 4층 402호, 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김민수·김민애·장선미가 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 등기부에는 2022.03.31. 통조림가공수산업협동조합 근저당권이 있었지만 2023.04.07. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.03.12. 토스뱅크주식회사 가압류입니다.
이 사건에서 눈여겨볼 부분은 임차인입니다. 조유진은 2023.03.07. 확정일자를 받고 2023.04.07. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 2024.12.12. 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 반면 김민호는 2025.04.05. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3205 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니) |
| 대상면적 / 층 | 29.36㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 앞선 기준권리는 2024.03.12
2022.03.31. 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2023.04.07. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준은 2024.03.12. 토스뱅크주식회사 가압류입니다. 조유진의 전입·점유일 2023.04.07.은 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 2024.07.25. 주택도시보증공사 가압류, 2024.12.12. 임차권등기, 2026.01.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.07 | 2023.03.07 | 387,000,000원 | - | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 김민호 | 전부 | 2025.04.05 | - | 1,000,000원 | 850,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 검증 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
유니크7차는 14세대, 2022.03.18. 사용승인된 건물이며 대상면적은 29.36㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 감정가이자 신건 최저가인 399,000,000원을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 1. 임차인 조유진 보증금 | 387,000,000원 | 387,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 5,614,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 774,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,386,000원과 조유진 보증금 387,000,000원을 지급한 뒤 토스뱅크주식회사에 5,614,000원이 배당되어 매각대금 399,000,000원이 전부 소진됩니다. 채권자 미배당액은 1,309,214,974원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 399,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 319,200,000원 | 73,068,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 255,360,000원 | 136,015,040원 | 0원 |
룰상 인수액은 조유진의 대항력과 미배당 보증금만 계산한 값입니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로, 그 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 조유진 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 지하철 5호선 목동역 북서측 인근이며, 주위는 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 지하철 5호선 목동역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·화재경보·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 259.2㎡, 공시지가 4,315,000원/㎡이며 평지·세로장방 형상입니다.
- 규모. 유니크7차는 14세대, 2022.03.18. 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 조유진 배당관계 확인. 전입 2023.04.07., 확정일자 2023.03.07., 임차보증금 387,000,000원, 배당요구 2024.12.12. 관계를 배당요구종기 및 원본서류와 대조해야 합니다.
- 김민호 점유 확인. 보증금 1,000,000원·월세 850,000원, 전입 2025.04.05.로 대항력은 없지만 실제 점유 및 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 399,000,000원과 직접 비교할 실거래 금액이 없으므로, 주변 다세대·도시형생활주택 유사면적의 최근 거래가격을 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 등기 최신성 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01.이며, 입찰 직전 추가 권리변동 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수를 겁낼 사건은 아니다
이 사건의 조유진 임차권은 분명 대항력이 있습니다. 일반적인 구조라면 유찰될수록 미배당 보증금이 커지고 매수인 인수액도 73,068,800원, 136,015,040원으로 늘어날 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있어 그 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차에서도 보증금 387,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “대항력 임차인이 있다”가 아니라 특별매각조건이 실제로 유지·이행되는지를 확인하는 것입니다. 그 조건이 확인된다면 권리 부담은 상당히 정리됩니다. 다만 신건 최저가 399,000,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 현재 제시된 실거래 금액만으로는 판단할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 물건의 결론입니다.
