서울남부지방법원 2026타경3209. 서울 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 5층 502호, 전용 29.99㎡ 다세대주택입니다. 사용승인일은 2021.12.02이고, 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 소멸형이 아닙니다. 오주영의 임차보증금 435,000,000원에 관한 주택임차권이 2024.07.22 등기돼 있고, 전입일 2022.07.13, 점유개시일 2022.07.14, 확정일자 2022.05.16으로 말소기준인 2026.01.20 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 원칙만 보면 대항력 있는 임차권의 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 배당계산상 현재 회차의 미배당액은 5,760,000원이지만, 이 특별매각조건을 적용하면 그 금액은 매수인의 실질 인수액 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3209 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.99㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 문선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 436,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 435,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별조건이 승계를 끊는다
등기 흐름은 신탁과 신탁말소를 거쳐 문선희 소유로 정리된 뒤, 2024.07.22 오주영의 주택임차권이 등기되고 2026.01.20 주택도시보증공사의 강제경매가 개시된 구조입니다. 말소기준은 데이터상 2026.01.20 강제경매개시결정이며, 오주영의 전입과 임차권은 이보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 승계가 문제됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오주영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.13 | 2022.05.16 | 435,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
실제 임차인 1명. 배당요구가 접수돼 있고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당계산만 보면 보증금 중 5,760,000원이 미배당되지만, 특별매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 특별조건을 반영해도 현재 가격은 최근 시세 이상
다온숲은 20세대, 사용승인일 2021.12.02인 다세대주택입니다. 전용 29.99㎡가 일치하는 최근 거래는 2026.07, 6층, 300,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 300,000,000원, 최신 거래도 300,000,000원입니다. 가격 메리트 판단은 이 최근 수치를 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.99㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가이자 특별매각조건 반영 후 실질취득액은 436,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 300,000,000원의 145.3%입니다. 따라서 감정가 대비 100% 신건이라는 사실과 무관하게, 현재 회차는 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 역시 300,000,000원이지만, 이 사건은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 동일하게 300,000,000원이므로 최근 거래 기준에서도 가격 부담이 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,760,000원 |
| 1. 임차인 오주영 보증금 (우선변제) | 435,000,000원 | 429,240,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 435,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오주영 보증금의 부족분은 5,760,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰 시 원래 인수액은 커지지만 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 산술상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 436,000,000원 | 5,760,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 348,800,000원 | 91,883,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 279,040,000원 | 160,666,560원 | 실질 인수 0원 |
통상 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건의 회차별 산술상 인수액도 5,760,000원, 91,883,200원, 160,666,560원으로 증가합니다. 하지만 특별매각조건이 바로 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있으므로, 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 적용해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.12.02입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다. 공시지가는 3,856,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 다온숲은 20세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 2.3회로, 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로, 매각물건명세서의 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 436,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 실거래 300,000,000원의 145.3%입니다.
- 임차권 명도·말소 절차 확인. 실질 인수는 0원으로 정리되지만 실제 임차인 오주영의 임차권등기가 존재하므로 특별매각조건에 따른 말소 실행 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 거래 표본의 한계 반영. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건뿐이므로 개별 호수 상태와 층 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 특약은 유리하지만, 현재 가격은 비싸다”
이 물건은 겉으로 보면 대항력 임차보증금 435,000,000원이 감정가 436,000,000원과 거의 맞닿아 있어 인수 부담이 큰 전형적인 임차권 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 5,760,000원의 미배당액이 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 권리상 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 권리 부담을 0원으로 낮춰도 실질취득액은 현재 최저가인 436,000,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 300,000,000원입니다. 데이터가 제시한 비교율은 145.3%입니다. 여기에 20세대, 최근 거래 1건, 단지 경매 평균 유찰 2.3회라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 권리 조건은 합격에 가깝지만, 현재 회차 가격은 보류. 이 사건은 낮아진 인수 위험이 아니라 실제 매입가격이 최근 시장가격에 얼마나 가까워지는지가 승부처입니다.
