수원지방법원 2025타경42836. 안성시 도기동 모닝빌리지 107동 1층 101호, 전용 56.24㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층입니다. 현 소유자 조영재는 2016년 7월 5일 매매계약을 원인으로, 2016년 8월 11일 거래가액 123,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
같은 날 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 티플레인대부 근저당 2건, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 안성시 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 따라서 확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42836 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 도기동 436-12 모닝빌리지 107동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.24㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 조영재 · 2016.07.05 매매 · 거래가액 123,000,000원 · 2016.08.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 청구액 | 16,740,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.08.11 강동농업협동조합 근저당 96,000,000원입니다. 2021년과 2022년 티플레인대부 근저당, 2023년 신용보증기금 가압류, 현재 사건의 경매개시결정, 서울강동농업협동조합의 추가 경매개시결정, 안성시 압류는 모두 그 이후입니다. 2016년의 케이비부동산신탁 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 국민건강보험공단 압류도 2020년 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.20억, 최근 거래는 1.09억
모닝빌리지 107동의 대상 면적 56.24㎡와 일치하는 실거래는 1건입니다. 확인된 최신 거래는 2024.05, 3층, 109,000,000원이며 최근 12개월 평균 지표도 109,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 56.24㎡ | 3 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.24㎡ | 1건 | 109,000,000원 |
현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 109,000,000원보다 11,000,000원 높고, 비율로는 110.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 120,000,000원입니다. 즉 권리상 추가 승계금은 없지만, 실질취득가격 자체가 최근 시세 지표보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 2,020,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 134,500,000원, 배당액은 117,520,000원으로 16,980,000원의 미배당이 발생합니다. 이 분석에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 16,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 40,628,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 59,482,400원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 분석된 권리 기준으로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심은 인수금 증가가 아니라 매각가격 자체가 최근 거래 수준에 얼마나 접근하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용상태. 다세대 공동주택으로 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 안성도기동삼층석탑 남서측 인근이며 전·답·단독주택·다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지·공부. 토지면적은 507.0㎡, 지목은 대이며 공시지가는 316,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 모닝빌리지 107동은 총 8세대, 준공일은 2015.12.31입니다. 거래 표본이 1건이므로 가격 판단과 향후 매도 가능성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세와 혼동하지 말 것. 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 109,000,000원의 110.1%입니다. 현재 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 1건이므로 매도 시 가격 형성과 거래 속도를 보수적으로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 가격은 96,000,000원, 2회 유찰 가격은 76,800,000원이며 분석된 권리상 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다.
- 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 사항을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·체납관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보류
이 물건은 확인된 등기권리 기준으로는 구조가 비교적 단순합니다. 2016년 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸해 예상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 안전성이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
현재 감정가와 최저가는 120,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 109,000,000원입니다. 즉 실질취득액이 최근 시세 지표의 110.1%입니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 1건이라는 점까지 감안하면, 신건에서 서둘러 받을 이유보다 가격을 더 엄격하게 검증할 이유가 큰 사건입니다. 결론은 권리는 합격권, 현재 가격은 보류입니다.
