서울남부지방법원 2026타경3213. 강서구 화곡동 동선벨리체 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 허정민은 2021년 2월 9일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고 2021년 3월 19일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 2023년 3월 21일 등기된 임하은의 주택임차권 245,000,000원입니다. 임차인은 2021년 2월 8일 전입, 2021년 1월 25일 확정일자를 갖추고 있어 2024년 3월 14일 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득액이 쉽게 줄지 않습니다. 실제 제공된 배당모형도 현재 회차에서 26,908,000원, 1회 유찰 시 70,686,400원, 2회 유찰 시 105,709,120원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 그 일반론을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

* 배당모형상 일반 룰로 계산된 인수액은 현재 회차 26,908,000원, 1회 유찰 시 70,686,400원, 2회 유찰 시 105,709,120원이지만, 본 리포트의 실질 인수액은 특별매각조건을 반영해 0원으로 표시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 인수 부담을 끊는다

말소기준은 2024.03.14. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2023.03.21. 임하은의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 임차보증금은 245,000,000원, 전입은 2021.02.08., 확정일자는 2021.01.25.이며 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명입니다.

말소기준 이후의 2026.01.16. 강제경매개시결정과 2026.01.23. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.11.07. 강서구 압류는 2026.07.02. 해제로 이미 말소됐습니다. 결국 등기상 가장 중요한 권리는 임하은의 선순위 임차권 하나이며, 이 권리에 대해서는 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반드시 함께 읽어야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 ‘저렴’ 단정은 금지

동선벨리체(366-57)의 거래 자료에는 24.34㎡ 거래 2건이 있습니다. 최신 거래는 2025.01 · 250,000,000원, 이전 거래는 2022.06 · 289,000,000원이며 전체 평균은 269,500,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최근 거래 추세는 -13.5%로 하락 방향입니다.

현재 최저가 222,000,000원은 제공된 최근 평균 250,000,000원의 88.8%입니다. 다만 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다. 경매 대상의 비교 기준 면적은 19.03㎡인데, 실제 거래 표본은 모두 24.34㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -13.5%로 하락하고 있어, 전체 평균 269,500,000원만 근거로 “시세보다 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)

배당모형상 임하은 보증금의 미배당액은 26,908,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.

⑤ 유찰 시 구조 — 특별조건이 없다면 인수액이 커진다

대항력 임차권 자체만 보면 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 미배당 보증금이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건은 특별매각조건이 그 잔액 청구를 끊는 구조이므로, 가격 하락분을 다시 임차보증금 인수액으로 더해 실질취득을 245,000,000원 안팎으로 고정시키는 일반 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 임차권에 대해서는 특별조건 반영 후 실질 인수 0원*이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡중앙시장 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·다가구주택·전통시장·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 6층 602호이며, 승강기·도시가스 개별난방·위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 약 6미터, 북동측 및 북서측 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 2필 일단의 정방형 평지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 172.2㎡, 공시지가는 3,940,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 동선벨리체(366-57)는 총 20세대, 사용승인일은 2021.01.07이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.7회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심이므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 임하은의 임차권은 말소기준보다 선순위이므로 일반적인 말소권리로 취급하지 말고 특별매각조건에 따른 말소 이행을 확인해야 합니다.
• 면적이 다른 거래와 직접 비교 금지. 대상 비교 기준 19.03㎡와 실거래 24.34㎡가 일치하지 않아 250,000,000원 거래를 그대로 대상 호실 시세로 환산하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 제공된 최근 대비 과거 거래 추세가 -13.5%이므로 과거 289,000,000원 거래나 전체 평균 269,500,000원만 보고 응찰가를 높이지 마세요.
• 배당표와 실질 인수 구분. 배당표상 미배당액 26,908,000원과 특별조건 반영 실질 인수 0원*을 혼동하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이번 사건은 특별조건이 핵심”

이 물건을 등기부만 보면 쉽게 피하고 싶은 사건입니다. 보증금 245,000,000원의 임하은 주택임차권이 2024.03.14. 말소기준 압류보다 앞서 있고, 현재 최저가 222,000,000원으로는 배당모형상 26,908,000원이 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이 사건의 결론은 매수인 실질 인수 0원*입니다.

그렇다고 가격까지 자동으로 합격은 아닙니다. 실질취득 222,000,000원은 최근 거래 250,000,000원보다 숫자상 낮지만, 비교 거래는 24.34㎡이고 대상 비교 기준은 19.03㎡입니다. 거래 추세도 -13.5%로 하락 방향입니다. 따라서 이 물건은 “권리 리스크는 특별조건으로 크게 완화됐지만, 가격 메리트는 동일 면적 거래가 부족해 별도 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다.