수원지방법원 2025타경42927. 평택시 칠원동 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 212동 20층 2003호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 74.766㎡이고, 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니·드레스룸 등으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사동문넘버원이며, 2020.05.25 소유권을 이전받을 때 거래가액은 277,000,000원이었습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 139,200,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.07 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매에서 매수인이 떠안을 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42927 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 212동 20층 2003호 |
| 등기부 표기 | 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문디이스트2단지 제212동 · 도로명 경기도 평택시 신촌3로 12 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 74.766㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니·드레스룸 · 25층 중 20층 |
| 소유자 | 주식회사동문넘버원 · 2020.05.25 소유권이전 · 거래가액 277,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 114,156,785원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 정리
말소기준은 2020.05.25 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 139,200,000원이며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.11.07 남천천신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기라 매각으로 소멸합니다. 2026.01.15에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성수 | 2003호 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.12.03 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
이성수의 전입신고일은 2022.11.30으로 말소기준권리인 2020.05.25 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.12.03 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.10억은 최근 거래보다 높다
평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 동일 면적대의 최근 거래 12건은 278,000,000원~308,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 298,416,666원, 최신 거래는 2026.08 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.77㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 74.77㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 14 | 307,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 74.77㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 74.77㎡ | 18 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 74.77㎡ | 16 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 74.77㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 73.41㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2026.03 | 74.77㎡ | 15 | 308,000,000원 |
| 2026.02 | 74.77㎡ | 14 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 74.77㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 298,416,666원 |
신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 298,416,666원의 103.9%입니다. 더구나 제공된 12건 가운데 최고 거래도 308,000,000원이고 최신 거래는 295,000,000원입니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 139,200,000원 | 139,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,660,000원 |
310,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,140,000원과 근저당권 채권최고액 139,200,000원이 반영되고 소유자 잔여는 165,660,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 여력
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 139,200,000원 | 165,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 139,200,000원 | 104,528,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 139,200,000원 | 55,622,400원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 근저당 채권최고액 139,200,000원이 전액 배당되는 계산이고 매수인 인수는 0원입니다. 가격 측면에서는 현 회차 310,000,000원이 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 248,000,000원, 2회 유찰 시 가격은 198,400,000원으로 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 20층이고, 급배수·위생·승강기·소화전 설비와 열병합 지역난방이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지는 1,030세대이며 사용완료일은 2019.08.27입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·신촌지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제한. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 기간, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이성수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서의 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 인수 0원이라는 권리 안전성과 최저가 310,000,000원의 가격 적정성을 따로 판단해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 298,416,666원과 최신 거래 295,000,000원을 기준으로 보면 신건 최저가는 103.9% 수준입니다.
- 회차 시나리오. 제공된 유찰 시나리오는 248,000,000원과 198,400,000원입니다. 현 회차와의 가격 차이를 먼저 비교할 필요가 있습니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 서류를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고, 임차인 이성수의 전입일도 그보다 늦어 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 298,416,666원의 103.9%이며, 최신 거래 295,000,000원과 최근 거래 최고 308,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 시작 가격입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 인수 0원만 보고 접근하기보다 실제 응찰 가격이 최근 거래 수준과 어떻게 맞물리는지를 먼저 따져야 합니다.
