수원지방법원 2025타경42956. 평택시 포승읍 내기리에 있는 토지와 다가구주택 일괄 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로 2022.05.19 사용승인을 받았고, 1층은 주차장, 2층은 5가구, 3층은 5가구, 4층은 4가구로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사한주입니다.
등기 권리의 기준점은 2022.05.31 설정된 경기제일신용협동조합의 채권최고액 1,052,000,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 가압류, 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 다가구주택은 각 호실의 실제 점유·전입·보증금 상태가 명도와 배당에 직접 영향을 주므로, 등기상 인수 0원만으로 권리검토를 끝내기에는 임차관계가 복잡합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42956 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 내기리 20-8 · 경기도 평택시 포승읍 승학동길 11-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 토지 | 대 · 600.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 452,700원/㎡ |
| 건물 이용 | 1층 주차장 · 2층 5가구 · 3층 5가구 · 4층 4가구 |
| 소유자 | 주식회사한주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,838,337,700원 / 1,838,337,700원 (신건) |
| 청구금액 | 906,187,326원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.05.31 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 정지원 500,000,000원 가압류, 이선민 60,000,000원 가압류, 국세 압류, 경기제일신용협동조합의 임의경매개시결정과 등기된 주택임차권들은 데이터상 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 다가구주택 특성상 가장 중요한 확인 구간
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신익수 | 2022.09.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정철희 | 2023.11.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강윤호 | 2022.08.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민석 | 2024.08.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 이엔에스건설 | 2024.12.30 / 2024.12.30 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안병수 | 2022.06.14 / 2022.06.14 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 | 2022.09.16 / 2022.09.01 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지승건설 주식회사 | 2025.04.16 / 2025.04.16 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지승건설주식회사 | 2025.04.16 / 2025.04.16 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영만 | 2023.05.03 / 2023.05.03 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선민 | 미상 / 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이철종 | 2025.12.12 / 2022.06.28 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신익수·정철희·강윤호·이민석과 등기된 임차권자 대부분은 전입일이 2022.05.31 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 반면 이선민은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이선민은 반드시 매각물건명세서와 주민등록·점유관계 원본을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,838,337,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,783,377원 |
| 1. 근저당 · 경기제일신용협동조합 | 1,052,000,000원 | 1,052,000,000원 |
| 2. 가압류 · 정지원 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이선민 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 205,554,323원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 1,612,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 205,554,323원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,838,337,700원 | 1,612,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,470,670,160원 | 1,453,563,458원 | 158,436,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,176,536,128원 | 1,162,370,767원 | 449,629,233원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 배당 계산상의 결과이고, 실제 임차보증금·점유관계·최우선변제 여부의 원본 확인을 대체하지 않습니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내기초등학교 남동측 인근이며 다가구주택, 단독주택, 아파트, 상업용건물, 전·답 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 다가구주택으로 2022.05.19 사용승인됐습니다. 승강기·난방·보안·소화전·지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 600.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 이용 제한. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이선민 원본 대조. 임차권의 전입신고일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 가압류 채권자와 동일 이름인 점도 함께 확인해야 합니다.
- 호실별 점유 확인. 2층 5가구·3층 5가구·4층 4가구로 이용 중이므로 각 호실 실제 점유자와 전입자를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 신익수·정철희·강윤호·이민석은 보증금이 확인되지 않아 배당요구와 임대차계약 원본 확인이 필요합니다.
- 임차권 범위 확인. 등기된 임차권은 201호·204호·303호·304호·305호·402호·403호 등 여러 부분에 걸쳐 있어 도면과 실제 호실을 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 1,838,337,700원의 시장 대비 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차관계 단순”은 다르다
이 사건은 등기 순위만 보면 기준이 명확합니다. 2022.05.31 경기제일신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 가압류·압류·임차권등기가 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 건물 자체가 여러 가구로 나뉘어 사용되는 다가구주택이고 임차·점유 관계가 다수 존재합니다. 특히 이선민의 대항력은 미상이며 동일 이름의 가압류도 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 각 호실의 실제 점유·전입·보증금과 명세서 원본을 서로 맞춰보는 것입니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가의 가격 매력도는 별도로 검증해야 합니다.
