수원지방법원 2025타경42969. 평택시 합정동 973-2, 통칭 모드니에 하이빌 4층 403호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 현재 이용상태는 주거용오피스텔로 확인됩니다. 전용 비교면적은 74.89㎡이며 지하 1층·지상 7층 건물 중 4층입니다. 내부는 방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 현관으로 이용 중입니다.
권리관계의 출발점은 2022.04.08. 안산세무서장 관련 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 계산돼 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김현희는 2021.05.14. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원래 대항력이 존재합니다. 보증금은 190,000,000원이고 확정일자는 2021.04.22.입니다.
여기서 결정적인 자료가 2026.01.16. 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 김현희)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 김현희 관련 미배당액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42969 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 973-2 4층403호 · 평택5로34번길 104 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 주거용오피스텔 |
| 면적 / 층 | 74.89㎡ · 지하 1층 및 지상 7층 중 4층 |
| 내부구성 | 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 2 · 현관 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.06.03. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 0원
등기상 과거 수협은행 근저당권 184,800,000원은 2021.05.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.08. 압류이며, 2025.03.18. 압류와 2025.11.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 후순위 점유자를 분리해서 본다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현희 | 403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.14. 확정 2021.04.22. | 190,000,000원 | 원래 있음 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2023.06.08. | 해당 없음 |
| 고병훈 | 403호 · 주거 | 2025.11.13. | 보증금 미상 월 750,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
고병훈은 2025.11.13. 전입으로 말소기준 2022.04.08. 이후 점유자입니다. 따라서 대항력은 없으며 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 김현희에게 적용되는 확약은 김현희 관련 권리에 한정되지만, 고병훈은 애초 말소기준 이후 전입이라 보증금 미상 자체가 매수인 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 165,000,000원, 신건은 124.8%
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 물건과 면적이 일치하는 74.89㎡ 거래의 최근 12개월 평균은 165,000,000원, 최신 거래도 2024.10. 165,000,000원입니다. 반면 신건 최저가는 206,000,000원으로 최근 시세의 124.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 74.89㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2022.12 | 74.89㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 74.89㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 74.89㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.09 | 74.89㎡ | 2 | 191,000,000원 |
| 2021.08 | 74.89㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 74.89㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 74.89㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.89㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
전체 8건 평균은 185,125,000원이지만 신건 최저가 206,000,000원은 이 전체 평균과 비교해도 111.3%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 기준으로는 124.8%이고, 최근 구간이 과거 구간보다 -12.2% 낮은 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 김현희 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 12,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 206,000,000원 가정 시 집행비용 3,684,000원, 김현희 보증금 190,000,000원, 주택도시보증공사 12,316,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 177,684,000원입니다. 김현희 관련 미배당 인수 문제는 2026.01.16. 확약을 적용해 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총 인수액이 늘어나는 구조는 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수위험액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 206,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 | 164,800,000원 | 28,307,200원 | 김현희 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 | 131,840,000원 | 60,805,760원 | 김현희 관련 실질 0원 |
확약이 없다면 매각가가 임차보증금보다 내려가는 회차에서 미배당 보증금이 매수인 인수 위험으로 연결될 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 28,307,200원, 2회 유찰 시 60,805,760원이 룰상 인수 위험액으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 그 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평일초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2015.08.21.이며 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 1층 지상주차장시설 등이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 595.3㎡, 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 면적 일치 거래는 8건이며 최저 145,000,000원, 최고 220,000,000원, 전체 평균 185,125,000원입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 주체와 조건을 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 김현희 배당 관계. 보증금 190,000,000원, 전입 2021.05.14., 확정일자 2021.04.22., 배당요구 2023.06.08.을 원문과 대조하세요.
- 고병훈 점유 확인. 전입 2025.11.13., 월 750,000원이며 보증금은 미상입니다. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 현재 점유와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 206,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 165,000,000원의 124.8%입니다. 최근 추세도 -12.2%이므로 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 후 가격 재평가. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원입니다. 확약 반영 후 실질 인수가 0원인 만큼 각 회차 매각가를 최근 시세와 직접 비교해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 아니다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 그 권리가 2026.01.16. 확약으로 어떻게 처리됐는지를 정확히 읽는 데 있습니다. 김현희는 2021.05.14. 전입으로 원래 대항력이 있고 보증금도 190,000,000원이지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 김현희 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 165,000,000원의 124.8%이고, 최근 가격 추세도 -12.2%입니다. 전체 평균 185,125,000원을 기준으로 봐도 최저가는 111.3%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 줄었지만 신건 가격 메리트는 없습니다. 이 물건은 신건에서 서둘러 받을 사건이라기보다, 유찰 후 가격이 최근 거래 수준과 어떻게 맞물리는지를 확인할 가치가 더 큰 사건입니다.
