수원지방법원 2025타경42977. 평택시 고덕동 1990-12 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 토지는 248.7㎡, 지목은 대이며 건물은 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 3층입니다. 일괄매각으로 진행되고 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 소유자는 김정기입니다. 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2025.04.03 도솔신용협동조합 가압류 300,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 국 압류, 대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 2024.12.27 문창신용협동조합의 근저당권과 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재가 함께 존재하므로, 현재 등기 효력과 말소 상태를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1990-12 · 경기도 평택시 고덕여염17길 60-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 토지 | 248.7㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,467,000원/㎡ |
| 건물 | 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 3층 · 엘리베이터·난방·위생·급배수·출입구보안 설비 |
| 소유자 | 김정기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,104,168,000원 / 2,104,168,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,356,405,385원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 미확정
제시된 말소기준은 2025.04.03 도솔신용협동조합 가압류입니다. 2025.11.14 임의경매개시결정, 2025.12.18 국 압류, 2026.01.28 대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2024.12.27 설정된 근저당권은 등기 기재상 이미 말소된 것으로 표시되면서도 2026.02.24 근저당권 이전 기재가 존재하므로, 해당 부분은 입찰 전 등기부 원문으로 현재 상태를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원으로 확정하면 안 된다
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박건우 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.02.10 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 현재 계산표에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 박건우의 미상 보증금을 반영해 승계위험을 해소했다는 의미가 아닙니다. 전입일·보증금·확정일자가 확인되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,104,168,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가 자체만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 2,104,168,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 1,683,334,400원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 1,346,667,520원 | 0원 | 0원* |
* 위 0원은 제공된 배당 시나리오의 계산값입니다. 박건우의 전입일·보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 승계위험이 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,104,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,441,680원 |
| 1. 가압류 · 도솔신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 72,500,000원 | 72,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,708,226,320원 |
이 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 사건 청구금액 1,356,405,385원에 비해 위 표에 반영된 채권액은 도솔신용협동조합 300,000,000원과 대전신용보증재단 72,500,000원으로 한정돼 있으므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 고덕동 ‘고덕동행정복지센터’ 북서측 직선거리 약 650미터 지점에 위치하며, 인근은 유사규모 다가구주택과 주상복합부동산 등이 형성돼 있습니다. 서측 인근으로 서정리천이 통과합니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 직선거리 약 1.2km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용상태. 다가구주택으로 이용중이며, 보일러 난방·엘리베이터·위생·급배수·출입구보안 개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 248.7㎡, 대, 평지·정방형·소로한면입니다. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이며 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한다고 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박건우 전입일 확인. 말소기준 2025.04.03보다 앞서는지 뒤서는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실제 승계액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 확인. 2026.02.10 배당요구 사실은 있으나 우선변제 가능 여부는 전입·확정일자와 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 현재 상태 대조. 2024.12.27 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 동시에 2026.02.24 근저당권 이전 기재가 있어 원본 등기부에서 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없는 상태이므로 최저가 2,104,168,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 배당표 재검토. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영됐고 사건 청구금액과 현재 표시된 배당채권 범위가 일치하지 않으므로 실제 배당요구채권을 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 계산”보다 ‘미상 임차인’이 중요하다
표면적으로는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당과 계산상 매수인 인수가 모두 0원입니다. 하지만 이 수치만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기에는 핵심 정보가 빠져 있습니다. 실제 주거 점유자 박건우의 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상이기 때문입니다. 대항력은 “있음”이 아니라 가능·미상, 승계액도 미확정이 정확합니다.
더구나 신건 최저가 2,104,168,000원이 최근 실거래와 비교해 싼지 비싼지를 판단할 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인보다 임차인 권리와 등기 효력 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 임차관계와 2024.12.27 근저당·2026.02.24 이전등기의 현재 상태가 정리되기 전에는 실질취득가를 확정하지 않는 것이 맞습니다.
