수원지방법원 2025타경42993. 평택시 팽성읍 송화리 대원아파트 105동 6층 602호입니다. 현재 등기상 소유자는 고규인이고, 2010년 1월 28일 거래가액 78,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 5월 24일 설정된 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권 158,400,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단·엠메이드대부 유한회사·주식회사 케이비국민카드의 가압류가 붙었고, 2025년 11월 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 먼저 눈에 들어오는 문제는 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가가 모두 177,000,000원인데, 같은 단지 전용 59.97㎡의 최근 12개월 거래 평균은 164,166,666원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 107.8%입니다. 최신 거래도 2026년 8월 160,000,000원이어서, 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42993 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 송화리 790-1 대원아파트 105동 6층602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 지상15층 건내 6층602호 |
| 소유자 | 고규인 · 2010.01.28. 거래가액 78,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 비엔케이캐피탈주식회사 / 142,093,944원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준권리는 을구 21번 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권입니다. 2023년 경기신용보증재단 가압류 76,996,882원, 2025년 엠메이드대부 유한회사 가압류 8,400,000원, 주식회사 케이비국민카드 가압류 23,717,714원은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
대원아파트는 650세대, 2002년 8월 17일 사용된 단지이며 비교 대상 면적은 전용 59.97㎡입니다. 최근 거래 12건의 평균은 164,166,666원, 최저 157,000,000원, 최고 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 6 | 161,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 7 | 166,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 7 | 174,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 164,166,666원 |
현재 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 평균 164,166,666원보다 높고, 최근 거래 최고가 174,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 160,000,000원과 비교해도 신건 가격이 위에 있습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 회차에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 76,996,882원 | 15,322,000원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 8,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,717,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 267,514,596원 중 173,722,000원이 배당되고, 미배당은 93,792,596원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 93,792,596원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 128,696,996원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 156,620,516원 | 0원 |
이 사건은 유찰되더라도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시 141,600,000원, 2회 유찰 시 113,280,000원으로 매각가가 낮아져도 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 권리변동보다 응찰가격의 적정성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청담고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 콘크리트 평스라브지붕 지상15층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지내 도로를 통해 외부 공도로에 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(송화택지지구), 비행안전제5구역(전술), 교육환경 보호구역 및 문화재보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 대원아파트 650세대, 2002.08.17. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 177,000,000원이 최근 12개월 평균 164,166,666원을 웃돕니다. 현재 가격을 할인 매수로 보지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 160,000,000원입니다. 응찰가는 최근 평균뿐 아니라 이 최신 거래와도 함께 비교해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 명도 상대를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 21번 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 158,400,000원이 말소기준입니다.
- 후순위 권리. 경기신용보증재단·엠메이드대부 유한회사·주식회사 케이비국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2022년 비엔케이캐피탈 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당에서 93,792,596원의 미회수 채권이 생기더라도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 현재 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 177,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 164,166,666원의 107.8%이고, 최근 거래 최고가 174,000,000원보다도 높습니다. 최신 2026년 8월 거래 160,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 권리는 합격이지만, 가격은 현재 회차에서 보류. 이 사건의 승부처는 권리분석보다 실제 응찰가격입니다.
