수원지방법원 2025타경43000. 안성시 공도읍 마정리 방림빌리지 에이동 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 오세진이고, 말소기준은 2019.12.31. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 35,200,000원입니다. 이후 2025.07.22. 중소기업은행 가압류 5,953,066원과 2025.11.18. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격과 현장 확인입니다. 2025.12. 동일면적 76.32㎡ 거래가 60,000,000원이었고 최근 12개월 평균도 60,000,000원인데, 신건 최저가는 71,000,000원입니다. 최근 시세 대비 118.3%이므로 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-337 에이동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 안성시 공도읍 마정길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 오세진 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 12,287,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.12.31. 접수된 을구 4번 주식회사신한은행 근저당권 35,200,000원입니다. 이 근저당권은 2026.01.05. 한국주택금융공사로 이전등기됐고, 기준권리 이후 설정된 중소기업은행 가압류와 신한카드 주식회사의 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 18.3% 높은 신건
방림빌리지A,B동의 동일면적 76.32㎡ 실거래는 확인된 표본이 3건입니다. 전체 3건 평균은 67,166,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.12. 60,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 76.32㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 76.32㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2022.04 | 76.32㎡ | 1 | 69,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.32㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | 76.32㎡ | 3건 | 67,166,666원 |
최저가 71,000,000원은 전체 3건 평균 67,166,666원보다도 높고, 최근 12개월 평균 60,000,000원 대비 118.3%입니다. 특히 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표가 -15.2%이므로 가격 흐름 역시 하락 방향입니다. 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 35,200,000원 | 35,200,000원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 5,953,066원 | 5,953,066원 |
| 4. 갑구 17번 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 12,287,094원 | 12,287,094원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,881,840원 |
71,000,000원 매각 가정에서는 채권자 총 청구액 53,440,160원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 15,881,840원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마정일반산업단지 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 6미터, 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 582.0㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 방림빌리지A,B동은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 1992-10-05이며 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 67,166,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 60,000,000원을 우선 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 지표가 -15.2%입니다. 최저가가 최근 시세의 118.3%인 신건을 ‘저렴하다’고 해석하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 임차인 신고 내역만으로 점유관계를 단정하지 말고 현황조사·전입관계 등을 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부구조와 이용상황이 외부관찰 등에 의해 평가됐고 건축물현황도상 내부구조도 확인되지 않았습니다.
- 제시외 부분 확인. 제시외 건물 기호㉠은 감정평가에 포함돼 있습니다. 경매 진행 시 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 56,800,000원, 2회 유찰 시 45,440,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 신건과 유찰 후 가격을 비교해 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 큰 인수 부담은 드러나지 않습니다. 하지만 가격은 정반대입니다. 최신 동일면적 거래와 최근 12개월 평균이 60,000,000원인 상황에서 최저가는 71,000,000원, 최근 시세 대비 118.3%입니다. 최근 추세도 -15.2%입니다.
게다가 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 확인이 제한됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액은 낮지만, 가격과 점유 확인이 필요한 물건으로 보는 편이 맞습니다. 신건에서의 가격 메리트는 확인되지 않으며, 제공된 1회·2회 유찰 시나리오와 실제 점유상태를 함께 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.
