수원지방법원 2025타경43017. 평택 서정동 ‘서정역꿈의도시두드림주상복합’ 5층 513호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 19.01㎡입니다. 현재 소유자 박영준은 2022.10.14 매매를 원인으로 2022.11.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 118,000,000원이었습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권입니다. 한수빈은 2022.09.15 확정일자, 2022.10.14 점유개시, 2022.10.19 주민등록을 갖추고 2024.10.23 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 권리분석상 말소기준인 2025.11.19 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다.
통상 이 구조라면 55,000,000원에 낙찰돼도 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 실제 배당 계산에서도 한수빈에게 53,610,000원이 배당되고 61,390,000원이 부족분으로 산출됩니다. 그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.09 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 5층 513호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) |
| 면적 / 층 | 전용 19.01㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박영준 · 2022.10.14 매매 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
2018.08.06 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 81,600,000원은 2022.10.14 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정이고, 2026.02.26 샤인캐피탈대부 가압류 9,243,300원은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한수빈 | 주택 513호 전부 | 115,000,000원 | 2022.10.19 | 2022.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 확약 반영 0원 |
실제 임차인은 한수빈 1명입니다. 배당요구는 2024.10.23 접수된 것으로 확인되며, 확약은 한수빈 관련 임차보증금·임차권에 적용됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 5,500만원, 신건 할인은 없다
서정역꿈의도시두드림주상복합 동일면적 전용 19.01㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 54,500,000원입니다. 신건 최저가는 55,000,000원으로 최근 평균의 100.9%입니다. 최신 거래도 2026.04 55,000,000원이므로, 확약을 반영한 실질취득 55,000,000원은 최신 시세와 정확히 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.01㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 19.01㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 19.01㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 19.01㎡ | 16 | 54,000,000원 |
| 2026.01 | 19.01㎡ | 16 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 19.01㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 19.01㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 19.01㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 19.01㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 19.01㎡ | 17 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 19.01㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 19.01㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 54,500,000원 |
최근 거래 범위는 50,000,000원~55,000,000원이고, 최신 거래는 55,000,000원입니다. 신건 최저가 역시 55,000,000원이므로 최근 시세보다 싸게 나온 경매라고 평가할 근거는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 0회, 평균 할인율도 0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 임차인 한수빈 보증금 | 115,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 샤인캐피탈대부 | 9,243,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한수빈 보증금 부족분은 61,390,000원으로 산출됩니다. 다만 2026.06.09 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정 때문에 한수빈 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 경매 용도 표기는 근린시설이며, 감정평가상 513호는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 평택시 서정동 소재 서정리역 북동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 내 5층이며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등에 포함되고 서측 약 10m, 남동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,449,000원/㎡, 토지면적 1,366.0㎡이며 주상용으로 이용 중입니다.
- 거래표본. 298세대, 2018.06.29 준공. 전용 19.01㎡ 최근 12건 실거래가 50,000,000원~55,000,000원에 형성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각물건명세서와 원문에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 배당표의 61,390,000원 부족분은 원칙적 계산값입니다. 이번 사건에서는 확약 반영 후 한수빈 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한 점검. 실질취득 55,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%, 최신 거래와 동일합니다. 신건을 시세보다 저렴한 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 공부·현황·매각조건의 용도 표기를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 시세 수준”
표면만 보면 보증금 115,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건 최저가 55,000,000원보다 훨씬 큰 인수 부담이 생길 수 있는 사건입니다. 실제 배당 계산도 부족분 61,390,000원을 산출합니다. 그러나 2026.06.09 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 명시하므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 최종 가격 판단은 최저가 55,000,000원 자체로 하면 됩니다. 다만 그 가격은 최근 12개월 평균 54,500,000원의 100.9%이고 최신 실거래 55,000,000원과 같습니다. 즉 권리 리스크는 확약으로 정리됐지만 가격 할인은 없는 신건입니다. 이 사건의 핵심은 “보증금 115,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 확약서의 효력을 원본으로 확인한 뒤 시세와 같은 55,000,000원에 응찰할 이유가 있는지를 판단하는 데 있습니다.
