수원지방법원 2025타경43023. 평택시 팽성읍 안정리 82-41의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 사건의 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 에이동이 다가구주택 2가구, 비동이 다가구주택 4가구입니다. 현재 소유자는 고길성이며, 말소기준권리는 2003년 12월 31일 농업협동조합중앙회가 설정한 채권최고액 195,000,000원의 근저당권입니다. 2025년 11월 25일 채권자 서일경의 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2007년 차인호의 전세금 35,000,000원 전세권이 있었지만, 2009년 4월 24일 해지에 따른 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 확인된 임차인 목록은 없고 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로, 6가구로 이용되는 현황을 고려하면 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 안정리 82-41 · 경기도 평택시 농성1길 19-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 에이동 다가구주택 2가구 · 비동 다가구주택 4가구 |
| 소유자 | 고길성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 797,496,000원 / 797,496,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서일경 / 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2003.12.31 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 496.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 502,400원/㎡ |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 목록3은 공부상 ‘대’이나 현황은 ‘도로’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2003.12.31 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 195,000,000원이고 안정리 82-41 토지 및 안정리 82-44 고길성 지분을 공동담보로 기재하고 있습니다. 경매개시결정은 2025.11.25로 말소기준보다 훨씬 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
2007.05.01 설정된 차인호의 전세권은 전세금 35,000,000원, 범위는 주거용 건물의 에이동 1·2층 전부였고 존속기간은 2007.04.25부터 2009.04.24까지였습니다. 이 전세권은 2009.04.24 말소되어 현재 인수할 전세권으로 남아 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교 없이 회차별 취득가를 본다
동일 물건의 실거래 비교자료는 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 숫자로 단정할 근거는 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 감정가 797,496,000원과 유찰 시 정해지는 회차별 최저가, 그리고 인수액 0원이라는 구조를 중심으로 판단하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 797,496,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 637,996,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 510,397,440원 | 0원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 797,496,000원 → 637,996,800원 → 510,397,440원으로 내려가지만, 이 세 시나리오 모두 채권총액 225,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 최저가 하락이 미배당 인수로 되돌아오는 유형은 아닙니다. 다만 시장 실거래 비교가 없으므로, 510,397,440원 또는 637,996,800원이라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 797,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,374,960원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 서일경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 562,121,040원 |
현재 최저가 797,496,000원 가정 시 채권총액 225,000,000원이 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 562,121,040원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 토지·이용상태 — ‘6가구 + 도로 현황’ 확인이 핵심
- 이용상태. 에이동은 다가구주택 2가구, 비동은 다가구주택 4가구로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 에이동·비동 모두 일반목구조 기타지붕 2층 건물이며 외벽은 사이딩판넬마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖추어져 있으나 단전 등의 상태로 재확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 496.0㎡, 지목 대, 평지·자루형·세로한면(가), 계획관리지역이며 공시지가는 502,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3은 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로’입니다. 일괄매각 조건과 함께 실제 사용범위·통행관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 농성공원 북서측 인근에 위치하며 주변은 다가구주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역 일부제한 300m 이내에 해당합니다.
- 군사시설 관련. 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.
- 군용비행장 소음. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 6가구 실제 점유 확인. 임차인 목록은 확인되지 않지만 임대관계가 미상입니다. 에이동 2가구·비동 4가구 각각의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 목록3 도로 현황. 공부상 ‘대’인 부분이 현황 ‘도로’이므로 실제 위치·면적·통행 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 범위를 매각물건명세서 및 등기·토지 원본과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농업협동조합중앙회 근저당권에는 안정리 82-41 토지와 안정리 82-44 고길성 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 단전·설비 확인. 감정요항표에 단전 등의 상태가 언급되어 있으므로 전기·급배수·난방의 실제 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황 확인이 승부처
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2003.12.31 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 차인호의 전세금 35,000,000원 전세권도 2009.04.24 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 모두 채권자 미배당 0원·매수인 인수 0원입니다.
그러나 이 물건의 실제 난도는 등기보다 현황에 있습니다. 에이동 2가구·비동 4가구로 이용되는 다가구주택인데 임대관계는 미상이고, 목록3은 공부상 ‘대’지만 현황은 ‘도로’입니다. 여기에 단전 상태 재확인, 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 같은 입지 조건도 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 사건은 그 두 문장으로 정리됩니다.
