수원지방법원 2025타경43063. 평택시 칠원동 ‘평택지제역동문디이스트5단지’ 511동 3층 302호, 전용 84.9942㎡ 아파트입니다. 소유자는 정현정이며, 2024.06.17 소유권이전등기가 접수됐습니다. 등기원인은 2021.11.08 매매, 거래가액은 479,600,000원입니다. 같은 날 안산중앙새마을금고가 채권최고액 529,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.11.24 안산중앙새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항상 임대사항은 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43063 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 620 평택지제역동문디이스트5단지 511동 3층302호 · 경기도 평택시 신촌4로 15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9942㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정현정 · 2024.06.17 소유권이전등기 · 원인 2021.11.08 매매 · 거래가액 479,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙새마을금고 / 468,201,005원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준, 매수인 인수는 0원
최초 소유권보존은 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁이었고, 해당 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 2024.06.17 정현정 앞으로 소유권이 이전되면서 같은 날 안산중앙새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.11.24 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인폭은 작다
평택지제역동문디이스트5단지 전용 84.99㎡대의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 409,997,500원, 최신 거래는 2026.07의 440,000,000원입니다. 현재 최저매각가 403,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 438,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 391,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 27 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 22 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 13 | 404,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 2 | 451,970,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 409,997,500원 |
표본의 최저 거래는 380,000,000원, 최고 거래는 451,970,000원으로 가격 편차가 있습니다. 현재 경매 최저가 403,000,000원은 최근 평균보다 낮고 최신 거래 440,000,000원보다도 낮지만, 최근 평균 대비 수치가 98.3%인 만큼 신건부터 큰 할인 매력이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안산중앙새마을금고 | 529,200,000원 | 396,570,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 529,200,000원 중 396,570,000원이 배당되고 미배당은 132,630,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 403,000,000원 | 396,570,000원 | 132,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 322,400,000원 | 317,086,400원 | 212,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 257,920,000원 | 253,509,120원 | 275,690,880원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설·공원 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 3.6km 내외에 평택지제역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 3층 302호이며, 위생·급배수·지역난방·열병합·승강기·공동현관보안·지하주차장·소방설비 등이 있습니다.
- 단지. 평택지제역동문디이스트5단지는 741세대이며 사용승인일은 2024.02.28입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·신촌지구 지구단위계획구역이며, 어린이공원·완충녹지 저촉 및 중로1류·소로2류 접합 등이 기재돼 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 1,084,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 403,000,000원은 최근 12개월 평균 409,997,500원의 98.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 더하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가 참고사항상 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당 오해 금지. 현재 회차 근저당 미배당 132,630,000원은 예상배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 322,400,000원, 2회 유찰 시 257,920,000원으로 내려가는 구조이므로 현재 신건 가격과 함께 비교하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 인도에 영향을 줄 수 있는 사항을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신건 수준”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 안산중앙새마을금고 근저당 이후 경매가 진행됐고, 등재 임차인 없이 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권최고액 529,200,000원이 현재 매각가를 넘어 미배당 132,630,000원이 생기지만, 이는 낙찰자가 떠안을 금액이 아닙니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 최저가 403,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 409,997,500원의 98.3%입니다. 최신 거래 440,000,000원보다는 낮지만 최근 평균과는 큰 차이가 없습니다. 따라서 권리상 안전한 점은 분명한 장점이지만, 신건 가격 자체에 큰 할인 가점을 주기에는 부족합니다. 이 사건은 권리보다는 실제 점유상태와 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
