수원지방법원 2025타경43087. 평택시 고덕동 에이스에스타워지식산업센터 10층 1016호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 소유자는 이경희이고, 말소기준권리는 2021.02.26. 설정된 우리은행 근저당권 139,200,000원입니다. 이후 2025.11.27. 임의경매개시결정이 기입됐으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김진영과 (주)삼일이엔지 두 명입니다. 김진영의 전입일은 2025.05.02, (주)삼일이엔지는 2024.03.08로 모두 말소기준일인 2021.02.26보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되며, 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2045-2 에이스에스타워지식산업센터 10층1016호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙로 322 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공장(지식산업센터) · 10층건 내 10층 1016호 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (0회 유찰) |
| 청구금액 | 115,622,075원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 최초 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2021.02.26 이경희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 139,200,000원이 말소기준입니다. 2025.11.27 경매개시결정은 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 2025.05.02 | 2,000,000원 | 200,000원 | 2026.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)삼일이엔지 | 2024.03.08 | 3,000,000원 | 250,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 141,000,000원입니다. 다만 실거래 비교 없이 가격 우위를 확인할 수 없으므로, 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 974,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 28,779,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 50,984,320원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,774,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 139,200,000원 | 138,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 141,000,000원 가정 시 집행비용 2,774,000원, 우리은행 근저당 예상배당 138,226,000원으로 근저당 미배당액은 974,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 소재 삼성전자평택캠퍼스 북측에 위치하며, 인근은 지식산업센터와 업무·상업용부동산 중심 지역입니다. 남서측 인근에는 다세대주택·다가구주택·주상복합부동산 등 주거지대가 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 1.4km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 10층건 내 10층 1016호입니다.
- 설비. 공용위생설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 시스템 냉·난방설비, 주차설비, 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 북동측으로 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,327,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 김진영과 (주)삼일이엔지의 실제 점유 범위가 모두 미상으로 표시돼 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김진영은 2026.01.19 배당요구를 했고, (주)삼일이엔지는 배당요구가 확인되지 않습니다. 대항력은 모두 없지만 배당관계는 원문서로 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 관계인 부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로, 현장조사에서 내부 상태와 실제 사용현황을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 설정. 감정가 141,000,000원과 최저가 141,000,000원이 같고 실거래 비교가 없으므로, 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.02.26 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 김진영과 (주)삼일이엔지의 전입은 모두 그 이후여서 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상으로는 인수형 임차보증금이나 선순위 권리가 남는 구조가 아닙니다.
다만 이 물건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이고, 현재 최저가는 감정가와 같은 141,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 현재 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리분석은 양호, 가격 판단은 별도 검증입니다.
