수원지방법원 2025타경43095. 평택시 진위면 갈곶리 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 521호로, 감정평가상 지식산업센터(공장)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김가영이고, 말소기준은 2022년 4월 18일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 396,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 국민은행 근저당 22,800,000원, 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리관계에서 가장 중요한 임차인은 에이에스이티 주식회사 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,300,000원이고 전입일은 2023.08.13.입니다. 말소기준인 2022.04.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 진위면 갈곶리 728-2 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 521호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 진위면 진위2산단로 15-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터(공장)으로 이용중 |
| 소유자 | 김가영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 366,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 341,057,699원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발행일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 신탁등기들은 이미 말소됐고, 2020.09.24. 이선우가 거래가액 407,029,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.01.19. 김가영에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다. 과거 국민은행 근저당 396,000,000원은 2022.04.20. 해지로 말소됐고, 그 직전 2022.04.18. 김가영을 채무자로 한 동일 채권최고액 396,000,000원의 근저당이 새로 설정되어 현재의 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 2022.05.09. 국민은행 근저당 22,800,000원, 2025.09.01. 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 2025.11.27. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에이에스이티 주식회사 | 미상 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2023.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2023.08.13.은 말소기준 2022.04.18. 이후입니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단되며 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 배당구조 — 채권 미배당은 매수인 인수와 다르다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,924,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 360,076,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 366,000,000원 가정. 채권총액 518,800,000원 중 360,076,000원이 배당되고 158,724,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
여기서 158,724,000원의 미배당은 채권자 측 부족액이지, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 대항력 있는 임차인도 없으므로 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 366,000,000원 | 360,076,000원 | 158,724,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 292,800,000원 | 287,900,800원 | 230,899,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 234,240,000원 | 230,160,640원 | 288,639,360원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지식산업센터(공장)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 갈곶초등학교 남서측 인근이며, 공업용 부동산 및 주변 상가지대가 형성돼 있고 진위2 일반산업단지와 평택가곡지구 도시개발구역이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있으며, 진위역은 동남측 직선거리 약 1.3km 지점에 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 6,569.0㎡ 공장용지로, 평지의 가로장방 형태이며 서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(진위2산단)·일반산업단지에 포함되고, 공시지가는 817,400원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등이 주택을 취득하는 경우에 한한 내용으로 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 원본 대조. 사건·등기 소재지는 521호인데 감정요항표 건물 설명에는 522호가 적혀 있습니다. 대상 물건 특정이 가장 먼저 확인할 사항입니다.
- 임차범위 확인. 에이에스이티 주식회사의 점유부분과 이용상태가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 명도 상태는 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차인의 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매수인 승계와 별개로 배당관계 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 감정가 366,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 용도 확인. 일반 아파트가 아니라 지식산업센터(공장) 이용 물건입니다. 실제 사용 가능 범위와 산업단지 관련 제한을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 물건 특정은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.04.18. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 에이에스이티 주식회사도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 366,000,000원이 좋은 가격이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 지식산업센터(공장)이라는 용도 특성도 별도로 검토해야 합니다. 여기에 사건·등기상의 521호와 감정요항표 설명의 522호 불일치까지 있어, 이 사건은 “인수 위험은 낮지만 가격과 대상 물건 특정은 반드시 재확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
