수원지방법원 2025타경43101. 평택시 지산동 현대SI빌 8층 801호입니다. 등기부상 소유자는 송수정이며 2022.06.20. 286,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·화장실2·다용도실을 갖춘 오피스텔이고, 사건 용도는 근린시설로 기재돼 있습니다. 지하1층·지상10층 건물의 8층이며 대상면적은 84.51㎡입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 2024.06.12. 설정된 임차권 자체가 아닙니다. 김정석의 전입·점유 개시는 2022.05.30.으로, 말소기준권리인 김인호 근저당의 2022.07.25.보다 빠릅니다. 따라서 원래대로라면 대항력 있는 선순위 임차인이고, 감정가 285,000,000원에 매각될 경우 보증금 286,000,000원 중 5,790,000원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.01.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 김정석 관련 미배당액의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 확약은 김정석 관련 권리에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 성명·전입일· 확정일자·보증금 미상의 임차내역에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 850-48 8층 801호 · 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 사용 중 · 방3·거실·주방·화장실2·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 중 8층 · 대상면적 84.51㎡ |
| 소유자 | 송수정 · 2022.06.20. 거래가액 286,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,614,365원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2022.07.25. 김인호 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 이향열 24,000,000원, 심광국 19,000,000원, 이상현 35,000,000원 근저당과 울산신용보증재단 6,810,373원 가압류, 소상공인시장진흥공단 15,277,830원 가압류, 국 압류 2건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준일보다 앞선 김정석의 전입입니다. 임대차계약은 2022.04.26., 확정일자는 2022.04.27., 주민등록과 점유 개시는 2022.05.30.이고 보증금은 286,000,000원입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 확인됩니다. 다만 2026.06.01. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 김정석의 미배당액을 낙찰자가 실질 인수하는 구조는 해소됩니다.
② 임차관계 — 확약 대상과 미상 내역을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정석 | 801호 전부 | 286,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.04.27 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 내용없 | 확인 필요 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 최근 평균 이상
현대SI빌은 총 6세대, 2017.02.15. 준공으로 확인됩니다. 동일 면적대 실거래 표본은 3건이며, 최근 12개월 평균은 280,500,000원, 최신 거래는 2023.01. 275,000,000원입니다. 신건 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%로 최근 평균보다 높습니다. 거래 추세 수치는 7.9%로 상승 방향이지만, 현재 신건 가격 자체가 최근 평균보다 높은 만큼 가격 가점을 줄 근거는 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 84.81㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 84.51㎡ | 8 | 286,000,000원 |
| 2021.08 | 84.81㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 280,500,000원 |
전체 3건 평균은 273,666,666원이지만 가격 판단은 더 최근 표본인 280,500,000원을 우선해야 합니다. 감정가와 김정석 확약만 반영한 실질취득가는 모두 285,000,000원으로, 최근 평균보다 높습니다. 따라서 “대항력 임차인 문제가 해결됐으니 신건도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,790,000원 |
| 1. 임차인 김정석 보증금 | 286,000,000원 | 280,210,000원 |
| 2. 근저당 · 김인호 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이향열 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 심광국 | 19,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이상현 | 35,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 울산신용보증재단 | 6,810,373원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,277,830원 | 0원 |
| 8. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 305,614,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김정석 보증금 부족분은 5,790,000원으로 산정됩니다. 그러나 해당 금액은 2026.06.01. 확약으로 김정석 관련 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 판단은 성명·보증금·전입일 미상의 별도 임차내역에는 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 김정석 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 285,000,000원 | 5,790,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 228,000,000원 | 61,992,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 182,400,000원 | 106,953,600원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 가장 중요한 포인트입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김정석의 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 하지만 제출된 확약이 유효하게 적용되는 한 김정석에 대해서는 그 인수액이 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 미상 임차내역 확인 전에는 전체 인수위험까지 0원으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 남동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상10층 건물이며 승강기와 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 평지이며 북서측·남서측·북동측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역 등이 확인되며 공시지가는 1,655,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현대SI빌은 총 6세대이고 실거래 표본도 3건으로 많지 않습니다. 경매 평균 유찰 6.6회와 매각 성사율 0.0%도 보수적으로 볼 지표입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 대상이 김정석 관련 권리임을 반드시 대조해야 합니다.
- 미상 임차내역 확인. 성명·보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 내역은 대항력 유무와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 285,000,000원은 최근 12개월 평균 280,500,000원의 101.6%로 최근 시세보다 낮지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 228,000,000원, 2회 유찰 182,400,000원으로 내려가지만 김정석 확약과 미상 임차내역의 실제 효력이 먼저 확인돼야 합니다.
- 환금성 점검. 총 6세대, 평균 유찰 6.6회, 매각 성사율 0.0%라는 통계는 재매각 수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차인은 풀렸지만, 아직 깔끔한 물건은 아니다”
표면만 보면 보증금 286,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당계산도 신건 기준 5,790,000원의 인수를 산출합니다. 그러나 2026.06.01. 확약으로 김정석은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려 볼 수는 없습니다. 별도로 전입·보증금이 확인되지 않은 임차내역이 존재하고, 그 내역은 확약 대상이 아닙니다. 가격도 감정가 285,000,000원이 최근 12개월 평균 280,500,000원의 101.6%로 시세 이하가 아닙니다. 여기에 평균 6.6회 유찰, 매각 성사율 0.0%, 총 6세대라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 주된 임차인 문제는 해결, 미상 임차위험은 미해결, 신건 가격은 보류. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
