수원지방법원 2025타경43131. 평택시 신장동 대준블루온3 3층 305호입니다. 사건의 핵심은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 아니라, 그보다 앞서 전입한 박차렴의 대항력입니다. 박차렴은 2021.08.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.04, 보증금은 310,000,000원입니다. 말소기준인 2022.04.08 국세 압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박차렴)가 2026.01.16 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박차렴 보증금의 계산상 미배당액 33,734,000원은 존재하지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 박차렴 관련 권리에 한해 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층305호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(사무공간3, 화장실, 보일러실, 주방 등) |
| 전용 / 층 | 58.86㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 3층 305호 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 전입과 2026년 확약
등기상 말소기준은 2022.04.08 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 의정부시 압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박차렴은 임차권등기일 자체는 2023.09.11이지만 전입·점유가 2021.08.27로 말소기준보다 앞서므로 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸”한다고 볼 수 없습니다. 이 때문에 확약이 없었다면 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.
② 임차인 — 2명 조사, 인수 판단은 서로 다르다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호년 | 미상 | 2025.01.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박차렴 | 305호 전부 | 2021.08.27 | 2021.08.04 | 310,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양도 확약 → 실질 0원 |
김호년은 2025.01.14 전입으로 2022.04.08 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력 기준으로는 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 박차렴은 반대로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조지만, 주택도시보증공사로 양도된 뒤 제출된 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소가 약정되어 실질 인수 위험이 해소됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 281,000,000원 기준
이 사건은 확약 적용으로 매수인 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 실질취득 281,000,000원입니다. 제공된 동일 면적 58.86㎡ 거래 4건의 평균은 292,500,000원이고, 실질취득은 그 평균의 96.1%입니다. 다만 거래 표본은 2021.06~2021.08에 집중되어 있어 2026.08.31 매각기일과 시차가 큽니다. 따라서 96.1%만으로 현재 시세 대비 큰 가격 메리트가 있다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 58.86㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 58.86㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 58.86㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.06 | 58.86㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 292,500,000원 |
제공된 최신 거래는 2021.08의 310,000,000원, 최저 거래는 240,000,000원, 최고 거래는 310,000,000원입니다. 감정가이자 실질취득가인 281,000,000원은 평균 292,500,000원 아래지만 거래 사례 간 가격 편차가 크고, 최신 거래 자체도 2021.08입니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 1. 임차인 박차렴 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 276,266,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박차렴 보증금 중 33,734,000원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다. 그러나 2026.01.16 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 박차렴 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(1호선) 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무용 시설·아파트단지·공동주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인근에 있어 대중교통 여건이 우수합니다.
- 이용상태. 오피스텔로서 사무공간3, 화장실, 보일러실, 주방 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 3층 305호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·중앙현관 보안장치·화재탐지기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,409,000원/㎡입니다.
- 단지. 대준블루온3은 총 91세대, 사용승인일은 2017.11.06입니다. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론은 2026.01.16 주택도시보증공사 확약의 존재와 내용에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 박차렴 보증금은 계산상 33,734,000원이 미배당되지만 확약상 전액 변제 여부와 무관하게 임차권등기를 말소하기로 되어 있습니다. 실제 매각절차에서 같은 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김호년 점유 확인. 전입은 2025.01.14로 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 미상입니다. 현장점유와 명도 상대방을 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 실제 배당순서와 박차렴 측 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 시점 확인. 제공된 실거래 4건은 2021.06~08입니다. 실질취득 281,000,000원이 평균의 96.1%라는 수치만으로 2026년 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 4.6회를 감안해 신건 응찰 전 실제 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기와 배당표만 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 매각대금 281,000,000원보다 커서, 신건 기준으로도 33,734,000원 인수가 생기는 전형적인 대항력 인수형으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.01.16 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 박차렴 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득은 낙찰가와 같은 281,000,000원이고, 제공된 최근 평균 292,500,000원의 96.1%입니다. 다만 비교 거래가 모두 2021년이고 표본이 4건에 불과하며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.6회입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검토입니다.
