수원지방법원 2026타경6. 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층532호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이며 현재 공실입니다. 등기 흐름은 2024.03.21 주식회사에이디시 명의 소유권보존과 대신자산신탁주식회사 명의 신탁을 거친 뒤, 2024.05.16 신탁등기가 말소되고 이용주에게 소유권이 이전되면서 같은 날 주식회사하나은행 채권최고액 282,000,000원 근저당권이 설정된 구조입니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.22 상속을 원인으로 2026.01.23 이유순에게 소유권이 이전됐고, 2026.02.06 하나은행의 근저당권 실행을 위한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경6 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1268 에이스101 5층532호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 용도 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층(지하1층) 건물 내 5층532호 |
| 현재 소유자 | 이유순 (2025.10.22 상속 원인, 2026.01.23 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 240,423,979원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.16 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
2024.03.21 설정된 대신자산신탁주식회사 명의 신탁은 2024.05.16 등기부상 말소됐습니다. 같은 날 이용주가 소유권을 취득하고 하나은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 상속에 따른 이유순 명의 소유권이전과 2026.02.06 경매개시결정이 이어집니다.
② 가격 구조 — 실질취득은 현재 371,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 371,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 현재 회차의 실질취득도 371,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 296,800,000원, 2회 유찰 시는 237,440,000원입니다.
다만 이 사건에서는 권리 구조만으로 현재 371,000,000원이 싸거나 비싸다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 물건이 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)이고 현재 공실이므로, 응찰가 결정에서는 실제 사용수요·임대수요·거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,006,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,994,000원과 하나은행 근저당 282,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여가 83,006,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리, 한국지역난방공사 평택지사 북측에 근접하며 주위에는 지식산업센터 용도의 건물이 다수 소재하고 오썸플렉스가 부근에 위치합니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터) 용도이며 현재 공실입니다.
- 교통. 차량의 진출입은 용이합니다. 인근에 오썸플렉스정류소가 있으나 노선수 2개와 운행간격 등을 고려할 때 대중교통편은 불편한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 사면이 포장도로와 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 설비. 급배수·위생설비·화재탐지설비·승강기설비(승객 및 화물용)·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방이며 토지면적은 9,410.4㎡입니다. 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하는 내용으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.05.16 주식회사하나은행 근저당권과 2026.02.06 경매개시결정의 등기 원문을 최종 대조하세요.
- 신탁 말소 확인. 2024.03.21 대신자산신탁주식회사 명의 신탁은 2024.05.16 말소된 구조입니다. 등기사항전부증명서 최신본에서 말소 상태를 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 현재 공실이고 임대관계는 미상입니다. 매각기일 직전 실제 점유상태가 달라졌는지 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득은 371,000,000원입니다. 지식산업센터는 사용·임대·매각 수요가 가격에 직접 영향을 주므로 거래사례와 임대수준을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 매각가 296,800,000원에서는 근저당 전액 배당이 가능하지만, 2회 유찰 매각가 237,440,000원에서는 48,684,160원 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2024.05.16 하나은행 근저당이 말소기준이고, 앞선 신탁은 이미 말소됐으며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 371,000,000원입니다.
다만 대상은 아파트가 아니라 근린시설로 분류된 공장(지식산업센터)이고 현재 공실입니다. 차량 접근은 용이하지만 대중교통은 불편한 편으로 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 곧바로 가격도 유리하다”고 연결해서 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 응찰가격은 사용·임대·환금성 검증 후 결정하는 것이 핵심입니다.
