수원지방법원 2026타경65. 평택시 서정동 화신노블레스4차 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 현황상 해당 호실은 건축물대장상 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 김서아이며, 2017.08.22 당시 김보라 명의로 거래가액 627,400,000원에 소유권이전 후 2018.08.28 개명으로 김서아로 표시가 변경됐습니다.
권리구조의 기준점은 2017.08.22 설정된 하나은행 근저당권 404,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2026.03.04의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 중소기업은행 근저당권과 국세 압류 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경65 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 847-1 화신노블레스4차 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 중 제1층 제106호 · 사용승인일 2016.04.21 |
| 소유자 | 김서아 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 202,999,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2016.09.30 중소기업은행 근저당권 405,000,000원이 설정됐지만 2017.08.22 해지로 말소됐습니다. 같은 날 김보라가 거래가액 627,400,000원에 소유권을 이전받고, 하나은행이 채권최고액 404,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2019년 안산세무서·시흥세무서 압류는 각각 2019.09.06, 2019.10.15 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 4.6억
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 460,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 호실 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세 자료가 없어, 현 단계에서는 4.6억이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 460,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 368,000,000원 | 42,352,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 294,400,000원 | 114,921,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 404,400,000원 | 404,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,600,000원 |
현재 회차 460,000,000원 가정에서는 집행비용 7,000,000원과 하나은행 근저당권 404,400,000원이 배당되고 소유자 잔여는 48,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 송탄출장소 서측 인근. 주변은 노선변 근린생활시설, 오피스텔, 후면 단독·다가구주택 등이 섞인 노선상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(서정지구)이며 토지면적은 701.5㎡, 공시지가는 4,459,000원/㎡입니다.
- 규제. 관광특구(송탄), 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 조사일 현재 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 460,000,000원의 적정가격을 판단하기 어렵습니다. 주변 근린생활시설 매매사례와 임대사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료·관리비·공실기간을 반영해 수익률을 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.08.22 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당요구·세금 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 가격
이 물건은 등기상 권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 2017.08.22 하나은행 근저당권 404,400,000원이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 건축물대장상 근린생활시설이고 조사일 현재 공실이므로, 실질적인 판단 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 신건 최저가 460,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없으므로, 현재 단계의 결론은 권리 안전성은 양호하나 가격 메리트는 확인 전 보류가 적절합니다.
