서울남부지방법원 2026타경3746. 신길역 동측 인근 ‘여의도리버뷰’ 제6층 제606호로, 감정평가서상 공부 용도는 아파트(도시형생활주택)입니다. 사용승인일은 2012.12.31이고 대상 면적은 12.96㎡입니다. 현재 소유자는 박신덕으로, 2022.10.13 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2023.05.15 설정된 김지윤 근저당권 15,000,000원이며, 이후 케이뱅크 가압류, 국세 압류, 박혜린의 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원”으로 끝내면 부족합니다. 등기된 임차인 박혜린은 전입일 2023.08.30로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 매각물건명세서에는 별도로 ‘주택임’이라는 점유자가 확인됩니다. 이 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 따라서 확정 인수액 0원과 별개로, 입찰 전 실제 점유관계와 임대차 조건 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 4942 여의도리버뷰 제6층 제606호 |
| 물건종류 / 면적 | 기타 · 아파트(도시형생활주택) · 12.96㎡ · 지하1층/지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 박신덕 (2022.10.13 소유권이전, 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박혜린 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.15 김지윤 근저당권 · 채권최고액 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유 확인이 남는다
말소기준권리는 2023.05.15 김지윤 근저당권입니다. 박혜린의 임대차계약일 2023.08.19, 확정일자 2023.08.21, 점유개시일 2023.08.26, 전입일 2023.08.30은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 박혜린은 대항력 없음으로 정리되고, 2026.02.10 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 배당요구 역시 2026.02.10 접수된 것으로 확인됩니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박혜린 | 건물 전부 · 140,000,000원 | 2023.08.30 / 2023.08.21 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.02.10 | 확정 인수 0원 |
| 주택임 | 주거 · 보증금 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
여의도리버뷰는 125세대, 사용승인일 2012.12.31입니다. 대상 면적 12.96㎡와 매칭되는 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 106,625,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 105,428,571원, 최신 거래 110,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -2.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.06㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.09 | 12.96㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 13.06㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2025.06 | 13.06㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.05 | 12.96㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 12.96㎡ | 2 | 104,000,000원 |
| 2024.11 | 12.96㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2024.09 | 12.96㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2024.05 | 12.96㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2024.04 | 13.06㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 12.96㎡ | 4 | 106,500,000원 |
| 2023.05 | 12.96㎡ | 6 | 107,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 105,428,571원 |
현재 최저매각가이자 확정 인수 0원 기준 실질취득가는 116,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 110.0%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다. 최신 거래도 110,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -2.7%입니다. 따라서 전체 평균 106,625,000원과 비교해도, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 비교해도 신건에서 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 근저당 · 김지윤 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 31,205,091원 | 31,205,091원 |
| 3. 경매신청채권 · 박혜린 | 140,000,000원 | 67,370,909원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 186,205,091원 중 채권자 예상배당은 113,576,000원, 미배당은 72,629,091원입니다. 박혜린 청구액 140,000,000원 중 배당모형상 67,370,909원이 배당되고 미배당이 발생하지만, 박혜린은 말소기준권리 이후 전입한 임차인이므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 72,629,091원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 95,475,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 113,701,411원 | 0원 |
배당모형에서는 유찰될수록 채권자의 미배당액이 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 확인된 권리를 기준으로 한 것으로, ‘주택임’의 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 실제 입찰 전 점유관계를 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 신길동 소재 지하철 1·5호선 신길역 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물 내 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신길역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 대상은 제6층 제606호입니다. 통상의 급·배수·위생·가스·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 아파트(도시형생활주택), 제2종일반주거지역이며 토지거래계약에관한허가구역 등 지정 내용이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 3,603,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 여의도리버뷰 125세대, 대상 면적 12.96㎡의 소형 주거상품으로 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균 105,428,571원과 최근 추세 -2.7%를 기준으로 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 ‘주택임’ 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본, 전입세대 열람 등으로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 박혜린 관계 확인. 임차권자이면서 경매신청채권자로 나타나고, 관계인 또는 가장임차인 의심 가능성 메모가 있으므로 계약서와 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.0%입니다. 현재 가격을 ‘경매 할인’으로 평가하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.7%이므로 과거 전체 평균 106,625,000원보다 최근 12개월 평균 105,428,571원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 72,629,091원이 발생해도 박혜린은 대항력 없는 임차인으로 확인되어 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가기엔 가격과 점유가 걸린다
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.05.15 김지윤 근저당권이 말소기준이고, 박혜린의 전입·임차권등기는 그 이후이므로 대항력이 없으며 배당모형상 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 그러나 여기서 바로 안전형으로 결론 내리기에는 두 가지 문제가 남습니다.
첫째, ‘주택임’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 둘째, 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 105,428,571원의 110.0%이고 최신 거래 110,000,000원보다도 높으며, 최근 가격 추세는 -2.7%입니다. 따라서 권리의 확정 인수는 0원이나, 점유 리스크는 미확정이고 가격 메리트도 없는 신건으로 보는 것이 타당합니다. 이 물건의 승부처는 ‘인수액’이 아니라 미상 점유자 확인과 응찰가격 절제입니다.
