수원지방법원 2026타경73. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 내 평택마제스트타워 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사건의 용도 표기는 대지입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.02.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액은 252,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 안나경은 2022.07.13 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 대항력이 성립하고 배당으로 반환되지 않는 보증금이 존재한다면 그 잔액은 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 실질취득액 역시 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 선순위 전입이 남는다

말소기준인 2023.02.23 농협은행주식회사 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.12.28 하나자산신탁 명의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다. 그러나 임차인 조사에서는 안나경의 전입일이 2022.07.13으로 확인돼 말소기준보다 앞섭니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도 합산 문제는 없습니다.

② 가격 판단 — 최저가 277,000,000원만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 277,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 거래가격 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않습니다.

더 중요한 것은 잠재 인수액입니다. 안나경에게 실제 대항력이 성립하고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 매수인의 실질취득액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 승계되는 보증금 잔액으로 보아야 합니다. 현재 보증금 자체가 미상이므로 신건 277,000,000원, 1회 유찰 221,600,000원, 2회 유찰 177,280,000원으로 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 252,000,000원이 전액 배당되고 20,322,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 안나경의 보증금·확정일자·배당요구가 미상이므로 이 표만으로 임차인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 사용승인일은 2022.12.19입니다. 기본 전기설비·시스템에어컨·공용 위생설비·소화설비·화재탐지 및 경비설비·승강기·지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 입지. 송탄일반산업단지 내에 위치하고, 주위에는 지식산업센터·공장·상업 및 업무용 부동산 등이 소재하는 공업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 1.9km에 지제역이 위치합니다.
• 도로·토지. 동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 세장형의 평탄한 공장용지이며 전체 토지면적은 9,702.7㎡, 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
• 규제. 일반공업지역·일반산업단지에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 저촉되며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 감정평가 기재상 해당 허가구역은 외국인이 주택을 취득하는 경우에 관한 내용입니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장 현황도면·평가사례·현장 조사사항 등을 참작해 평가했습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 안나경 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 모르면 매수인의 잠재 인수액도 계산할 수 없습니다.
• 대항력 확정. 2022.07.13 전입은 말소기준 2023.02.23보다 빠르지만, 실제 점유 등 대항요건을 원본 자료와 현장에서 대조해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 후 잔액이 얼마인지가 승계위험 판단의 핵심입니다.
• 유찰가만 보고 판단하지 않기. 1회 유찰 221,600,000원, 2회 유찰 177,280,000원 시나리오에서도 선순위 임차보증금 문제가 남으면 실질취득액은 별도로 계산해야 합니다.
• 공장(지식산업센터) 용도 확인. 주거용 물건이 아니라 감정상 공장(지식산업센터)입니다. 현장 내부를 직접 확인하지 못한 평가라는 점까지 함께 점검해야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소기준보다 먼저 들어온 한 사람이 가격표를 바꿀 수 있다”

이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 안나경의 2022.07.13 전입이 2023.02.23 말소기준보다 앞서기 때문입니다.

보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 지금은 대항력을 확정할 수도, 승계액을 0원으로 놓을 수도 없습니다. 따라서 현재 최저가 277,000,000원을 그대로 실질취득액이라고 보는 분석은 위험합니다. 권리의 승부처는 선순위 점유자의 보증금과 배당 후 잔액 확인이고, 그 숫자가 확인되기 전까지는 가격 메리트 역시 보류하는 것이 맞습니다.