수원지방법원 2026타경50027. 평택시 용이동 e편한세상비전센터포레 1002동 25층 2501호 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방 및 식당·욕실·현관·드레스룸 등으로 이용 중이며, 27층 건물의 25층에 위치합니다. 사용승인일은 2022.09.02입니다. 소유자는 김은정이고, 2022.12.19. 소유권이전과 같은 날 서안성농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 2025.06.18. 국민건강보험공단 압류와 2026.01.08. 임의경매개시결정이 있으며 모두 매각으로 소멸합니다. 등재된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 조사에서는 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 이용상황 등을 건축물대장도면과 외부 목측에 의했다고 되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 641 이편한세상비전센터포레 1002동 25층 2501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.4777㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실·현관·드레스룸 등 · 27층 중 25층 |
| 소유자 | 김은정 · 2022.12.19. 소유권이전 · 거래가액 374,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 491,000,000원 / 491,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 515,068,358원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.19. 서안성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재 임차인 없음. 확인된 권리 중 핵심은 2022.12.19. 설정된 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 국민건강보험공단 압류와 2026.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.7% 높은 신건
같은 단지 e편한세상비전센터포레 동일 면적 84.48㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 469,166,666원이고, 신건 최저가 491,000,000원은 이 평균의 104.7%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다. 다만 가장 최근인 2026.08 거래는 523,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.48㎡ | 24 | 523,000,000원 |
| 2026.07 | 84.48㎡ | 18 | 492,000,000원 |
| 2026.07 | 84.48㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 2026.07 | 84.48㎡ | 19 | 497,000,000원 |
| 2026.05 | 84.48㎡ | 5 | 481,000,000원 |
| 2026.04 | 84.48㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 84.48㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2026.04 | 84.48㎡ | 2 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.48㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2026.03 | 84.48㎡ | 8 | 460,000,000원 |
| 2026.02 | 84.48㎡ | 23 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.48㎡ | 2 | 427,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 469,166,666원 |
표본의 최저 거래는 400,000,000원, 최고 거래는 523,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 신건 최저가 491,000,000원은 최근 12개월 평균 469,166,666원보다 높지만, 2026.08 최신 거래 523,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 이 물건은 최근 평균 대비 할인 물건은 아니지만, 최근 고가 거래보다 높은 가격도 아닙니다. 층·향·내부 상태에 따라 개별 가치 판단이 필요한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,310,000원 |
| 2. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 600,000,000원 | 483,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
491,000,000원 매각 가정에서 집행비용 7,310,000원 후 서안성농업협동조합에 483,690,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 116,310,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 491,000,000원 | 483,690,000원 | 116,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 392,800,000원 | 386,500,800원 | 213,499,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 314,240,000원 | 309,040,640원 | 290,959,360원 | 0원 |
유찰되더라도 배당 부족액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 회차별 변화는 권리 인수보다는 입찰가격 자체에 집중해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 용이동 현촌초등학교 서측 인근이며, 주위에 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 25층이며 사용승인일은 2022.09.02입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 통행하며 남측 용죽1로와 동측 용죽4로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용죽지구)이고 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 단지 규모. e편한세상비전센터포레는 583세대이며 동일 면적 최근 거래는 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 평균과 최신 거래를 함께 보기. 최저가 491,000,000원은 최근 12개월 평균 469,166,666원의 104.7%이지만 최신 거래 523,000,000원보다는 낮습니다.
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가 조사에서는 임대관계가 미상이고 폐문부재였습니다. 현황조사·매각물건명세서의 최신 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.12.19. 서안성농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구별. 신건 가정에서도 근저당 채권최고액 기준 116,310,000원의 미배당이 발생하지만, 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상황 등을 건축물대장도면 및 외부 목측에 의했으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 확인이 필요”
이 물건의 강점은 권리 구조입니다. 말소기준인 서안성농업협동조합 근저당권 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 등재 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 491,000,000원은 최근 12개월 평균 469,166,666원의 104.7%여서 최근 평균 대비 가격 메리트는 없습니다. 다만 2026.08 최신 거래가 523,000,000원인 만큼, 현재 가격을 단순히 ‘고평가’로만 볼 수도 없습니다. 권리보다 가격과 개별 호수 상태가 승부처인 물건입니다.
