수원지방법원 2026타경50064. 평택시 동삭동 평택센트럴자이1단지 103동 24층 2401호 아파트입니다. 현재 소유자는 이석영이고, 등기 흐름상 과거 농협은행 근저당 307,200,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.07.09 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 269,500,000원입니다. 이후 2025년 이재욱의 20,000,000원 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 판단이 필요한 부분은 가격과 최근 시장 방향입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 544,000,000원은 최근 12개월 평균 608,750,000원보다 낮지만, 2026.07 최신 거래 550,000,000원과 비교하면 가격 차이는 6,000,000원뿐입니다. 게다가 최근 구간이 이전 구간보다 8.6% 낮아진 하락 추세로 잡혀 있어, 최근 12개월 평균만 보고 10% 이상 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 835 평택센트럴자이1단지 103동 24층 2401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 이석영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 544,000,000원 / 544,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재욱 / 8,300,054원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.09 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 269,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 간단합니다. 2018년 설정됐던 농협은행 근저당 307,200,000원은 2020.07.10 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 전날 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 그 뒤 이재욱의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌으므로 경매 매각 시 모두 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같다
비교 대상은 평택센트럴자이1단지의 98.76㎡대 거래입니다. 전체 표본 평균은 643,000,000원이지만 2023년 1,050,000,000원 거래와 2026년 830,000,000원 거래처럼 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 608,750,000원, 최신 거래 550,000,000원, 최근 추세 -8.6%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 98.76㎡ | 20 | 550,000,000원 |
| 2026.04 | 98.13㎡ | 29 | 830,000,000원 |
| 2025.09 | 98.76㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2025.08 | 98.76㎡ | 10 | 525,000,000원 |
| 2025.03 | 98.76㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2025.03 | 98.76㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2023.11 | 104.39㎡ | 29 | 1,050,000,000원 |
| 2023.10 | 98.76㎡ | 8 | 595,000,000원 |
| 2023.08 | 98.76㎡ | 5 | 620,000,000원 |
| 2023.07 | 98.76㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 608,750,000원 |
현재 최저가 544,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.4%입니다. 숫자만 보면 평균보다 낮지만 최신 거래는 550,000,000원이므로 현재 경매 최저가와 차이는 6,000,000원뿐입니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -8.6%입니다. 따라서 이 물건은 “최근 평균보다 10% 이상 싸다”보다 “최신 실거래 수준에 가까운 신건”으로 보는 편이 더 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 544,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,840,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 269,500,000원 | 269,500,000원 |
| 3. 가압류 · 이재욱 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이재욱 | 8,300,054원 | 8,300,054원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 238,359,946원 |
현재 회차 544,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 297,800,054원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 238,359,946원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 544,000,000원 | 297,800,054원 | 238,359,946원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 435,200,000원 | 297,800,054원 | 130,647,946원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 348,160,000원 | 297,800,054원 | 44,685,706원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동삭초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평지붕 아파트이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 단지. 평택센트럴자이1단지는 998세대, 사용승인일은 2017.12.15입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으며, 기재상 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 608,750,000원보다 최신 거래 550,000,000원과 최근 추세 -8.6%를 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.07.09 한국스탠다드차타드은행 근저당이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 435,200,000원, 2회 유찰 시 348,160,000원으로 내려가며 예상 인수는 각 0원입니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 2020년 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 다른 문제입니다. 현재 544,000,000원은 최근 12개월 평균 608,750,000원보다 낮지만 최신 실거래 550,000,000원과 거의 같은 수준이고, 최근 거래 추세는 -8.6%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 신건으로 정리할 수 있습니다.
