수원지방법원 2026타경50073. 평택시 합정동 971-4 비동 3층 302호, 감정 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸”이 아닙니다. 박재덕은 2021.04.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.26입니다. 말소기준권리인 유진저축은행 가압류는 2021.11.15이므로 박재덕의 대항력이 먼저 성립해 있습니다.
일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 보증금 240,000,000원보다 내려가는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 낙찰가보다 올라갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 박재덕 관련 미배당액은 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 971-4 비동 3층302호 · 도로명 경기도 평택시 평택5로34번길 94 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 지하 1층/지상 7층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 심준호 (2021.03.22 매매 240,000,000원 · 2021.04.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 | 12세대 · 2015.10.15 사용승인 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2021.11.15 유진저축은행 가압류 20,684,876원입니다. 기존 신한은행 근저당 173,250,000원은 2021.04.21 이미 말소됐습니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재덕 | 302호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.20 | 2021.03.26 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 안상현 | 미상 | 2024.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
을구 3-2는 별도의 신규 임차권이 아니라 을구 3번 임차권의 경정등기입니다. 따라서 별도 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
② 가격 검증 — 최저가가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 260,000,000원이며 신건입니다. 다만 확인 가능한 동일 단지 최근 실거래가 없어 이 260,000,000원이 최근 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수가 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 연결하면 안 됩니다.
등기상 과거 소유권 매매가액은 2016.12.20 박종대, 2017.10.09 오승환, 2021.03.22 심준호 취득 때 각각 240,000,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 이는 최근 12개월 실거래 비교값이 아니므로 현재 시세 판단의 직접 기준으로 사용하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수액 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 260,000,000원 | 0원 | 0원 | 260,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 208,000,000원 | 35,712,000원 | 0원* | 208,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 166,400,000원 | 76,729,600원 | 0원* | 166,400,000원 |
* 35,712,000원·76,729,600원은 회차별 산식상 매수인 인수액입니다. 그러나 박재덕에 대해서는 미배당 잔존보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있어 그 부분의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 박재덕 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사유진저축은행 | 20,684,876원 | 15,560,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,522,035원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 260,000,000원 가정에서는 집행비용 4,440,000원과 박재덕 보증금 240,000,000원이 먼저 배당되고, 유진저축은행에 15,560,000원이 배당됩니다. 서민금융진흥원, 주택도시보증공사, 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 주변은 유사 규모의 도시형생활주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 입지. 평택고등학교 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 7층 건물이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 공시지가 1,675,000원/㎡, 토지면적 840.3㎡입니다.
- 규제 표기. 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있으며, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한한다고 적혀 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 공동주택과 달리 개별 호수의 가격·점유 상태 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박재덕의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건이 실제 매각물건명세서 원문과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 안상현 현황 확인. 전입일 2024.08.01로 대항력은 없지만 보증금·점유 범위가 미상이므로 현재 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2 경정등기의 원문을 확인해 을구 3번 박재덕 임차권의 정정 내용과 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 현재 최저가 260,000,000원이 최근 시세 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 판단해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 신청채권자 배당. 주택도시보증공사 청구액은 240,000,000원이지만 현재 예상배당은 0원입니다. 다만 이 미배당 자체가 곧바로 매수인의 추가 인수액을 뜻하지는 않습니다.
맺으며 — “대항력은 크지만, 인수는 0원. 가격은 별도 검증”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제로 박재덕은 말소기준 2021.11.15보다 앞선 2021.04.20 전입·점유와 2021.03.26 확정일자를 갖고 있습니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.
다만 이것을 “무조건 안전하고 싸다”로 확대하면 안 됩니다. 확약은 박재덕에게만 적용되며, 안상현은 보증금과 점유 범위가 미상입니다. 또 12세대 규모 다세대주택이고 현재 260,000,000원이 최근 실거래 대비 싼지 확인할 비교가격도 없습니다. 권리의 가장 큰 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 점유 확인과 가격 검증은 남아 있는 사건입니다. 현재 평가는 권리는 조건부 통과, 가격은 보류가 적절합니다.
