수원지방법원 2026타경50083. 평택시 칠원동 평택지제역동문디이스트2단지 213동 603호, 전용면적 기준 59.9845㎡형 아파트입니다. 철근콘크리트구조 21층 건물의 6층이고, 단지는 1,030세대, 사용승인일은 2019.08.27입니다. 등기상 소유자는 이종선이며, 2019.11.14 하나은행이 설정한 채권최고액 172,700,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2024.09.02 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 경기신용보증재단·신한카드의 가압류와 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리만큼 단순하게 “싸다”고 단정할 단계는 아닙니다. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 253,583,333원보다 낮고, 최신 거래 269,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 12건의 실제 거래는 235,000,000원부터 270,000,000원까지 분포하고 있어, 현재 신건 가격은 최근 실거래 범위 안에 있습니다. 최근 평균 대비 가격 메리트는 있지만 압도적인 할인 구간은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문디이스트2단지 213동 6층603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9845㎡ · 철근콘크리트구조 21층 중 6층 |
| 소유자 | 이종선 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,212,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2019.11.14 을구 1번 근저당입니다. 하나은행이 채권최고액 172,700,000원으로 설정했고, 2024.09.02 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 경기신용보증재단 10,000,000원 가압류, 신한카드 25,597,727원 가압류, 2026.01.16 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘시세 범위 안’
평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 동일 면적대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 253,583,333원, 최신 거래는 2026.08 269,000,000원이며 현재 최저가 245,000,000원은 최근 평균의 96.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.71㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 6 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 12 | 259,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 17 | 253,000,000원 |
| 평균 | 59.9845㎡ | 12건 | 253,583,333원 |
최근 실거래 최저는 235,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다. 신건 최저가 245,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최근 최저 거래보다는 높습니다. 따라서 현재 가격은 평균 대비 소폭 유리한 구간으로 볼 수 있으나, “시세보다 크게 싸다”는 결론까지 뒷받침되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 설정 | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 25,597,727원 | 25,597,727원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,472,273원 |
현재 회차 245,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 208,297,727원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 32,472,273원입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 196,000,000원 | 15,841,727원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 156,800,000원 | 54,492,927원 | 0원 |
1회 또는 2회 유찰되면 일부 채권이 배당받지 못하지만, 현재 권리·배당자료에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액은 별개이고, 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 북동측 인근 신촌지구에 위치하고, 주위에 근린생활시설·아파트·단독주택·공원·학교 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 단지. 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지는 1,030세대, 사용승인일 2019.08.27입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신촌지구), 공시지가 1,154,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형으로 평가됐습니다.
- 단지명 확인. 공부상 단지명은 “평택지제역 동문 디이스트 2단지”, 현황 표시는 “평택지제역 동문굿모닝힐 맘시티2단지”로 기재돼 있습니다.
- 규제 표기. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한한 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 245,000,000원은 최근 평균 253,583,333원의 96.6%지만 최근 최저 거래 235,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 범위 안이라는 점을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문으로 거주자 유무 확인이 불가능했습니다. 현황조사·전입세대·점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.11.14 을구 1번 근저당과 2024.09.02 한국주택금융공사로의 이전관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 단지명 대조. 공부상 명칭과 현황 명칭이 다르므로 213동 603호라는 동·호수와 도로명주소 신촌3로 12를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당요구 종기 이후 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유와 가격”
이 물건은 등기 기준으로는 구조가 깔끔한 편입니다. 2019년 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 신건 245,000,000원이 최근 12개월 평균 253,583,333원의 96.6%여서 평균보다 높게 시작하는 물건은 아닙니다.
다만 최근 실거래가 235,000,000원~270,000,000원으로 넓게 형성돼 있어 현재 최저가 자체는 시세 범위 안입니다. 여기에 감정평가가 임대관계와 실제 거주자 유무를 확인하지 못했다는 점이 남습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격은 평균 대비 소폭 우위, 현장점유는 확인 전까지 보류입니다. 이 사건의 마지막 확인 지점은 권리표가 아니라 실제 점유관계와 603호의 개별 상태입니다.
