수원지방법원 2026타경50169. 평택시 합정동 967-6의 7층 701호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방4·화장실2·주방 및 거실 구조입니다. 소유자 윤신은 2021.04.28 거래가 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 권리분석 핵심은 단순한 후순위 압류가 아니라, 소유권 취득 이전부터 점유한 김학주 임차인의 선순위 대항력과 그 뒤 제출된 주택도시보증공사의 포기 확약입니다.
말소기준권리는 2022.03.17 서민금융진흥원의 가압류 6,786,834원입니다. 김학주의 확정일자는 2021.03.25, 주민등록·점유개시는 2021.04.06으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못할 때 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 이 사건에는 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50169 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 967-6 7층 701호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 43-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 84.84㎡ · 방4·화장실2·주방 및 거실 · 철근콘크리트구조 7층 건 내 7층 701호 |
| 소유자 | 윤신 (2021.04.28 소유권이전 · 거래가 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,109,588원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.17 가압류 · 서민금융진흥원 · 6,786,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약으로 정리
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김학주 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금은 실제 임차보증금 250,000,000원 한 건으로 봅니다. 김학주는 전입·점유가 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학주 | 부동산 701호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.04.06 | 2021.03.25 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 237,000,000원은 최근 지표보다 높다
이 물건은 확약 반영 후 매수인 인수가 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득 237,000,000원입니다. 거래 데이터의 최근 12개월 평균은 234,100,000원, 최신 거래는 2022.06의 236,400,000원입니다. 실질취득은 최근 12개월 평균의 101.2%로, 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 84.66㎡ | 4 | 236,400,000원 |
| 2022.01 | 84.85㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.01 | 84.66㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 84.69㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 84.85㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 84.66㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 234,100,000원 |
전체 6건 평균은 227,733,333원, 거래 범위는 210,000,000원~250,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 8.9% 높은 흐름이었지만, 최신 거래 자체가 2022.06에 멈춰 있어 2026.09.01 입찰 시점의 현재 시세라고 단정하기에는 시간 간격이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 김학주 보증금 | 250,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,786,834원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 23,973,127원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 11,595,610원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 288,109,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김학주 보증금 미배당액은 17,118,000원이나, 2026.05.07 및 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방4·화장실2·주방 및 거실 구조입니다. 철근콘크리트구조 7층 건의 7층 701호입니다.
- 입지. 평택시 합정동 배미공원 북동측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2014.12.12 사용승인, 8세대 규모입니다. 거래 데이터는 6건이며 최신 거래가 2022.06에 그쳐 현재 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.07 및 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 매각물건명세서 원본에 동일하게 기재되어 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 김학주 임차권 범위 확인. 보증금 250,000,000원, 전입·점유 2021.04.06, 확정일자 2021.03.25, 배당요구 2023.06.15의 권리관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 다른 점유자 확인. 확약은 김학주 임차권에 한정되므로 현장점유와 현황조사에서 별도 임차관계가 없는지 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 의정부시·국민건강보험공단·정읍시 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따른 실제 배당 변동을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 237,000,000원이 최근12개월 평균의 101.2%이므로 신건 최저가 자체를 가격 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 4.6회, 매각률 0.0% 지표를 감안해 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 신건 기준 미배당액 17,118,000원을 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어, 그 김학주 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 237,000,000원으로 최근12개월 평균 234,100,000원의 101.2%, 최신 거래 236,400,000원보다 높은 수준입니다. 게다가 거래의 최신 시점이 2022.06이고, 8세대 규모·평균 유찰 4.6회·매각률 0.0%의 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보류입니다.
