수원지방법원 2026타경50179. 평택시 합정동 970-15, 7층 건물 중 4층 402호의 전용 34.44㎡ 다세대주택입니다. 소유자 오찬석은 2022년 2월 25일 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기에는 2022년 민간임대주택등기, 2023년 파산선고, 2024년 김동영의 주택임차권등기가 이어집니다. 제시된 말소기준은 2025년 12월 23일 중랑세무서장의 압류입니다.
핵심은 그 말소기준보다 먼저 존재하는 김동영의 주택임차권입니다. 임차보증금은 140,000,000원, 확정일자는 2022.01.21, 점유개시는 2022.02.18, 주민등록일자는 2022.02.21입니다. 배당요구도 이루어졌지만 현재 매각가 110,000,000원에서는 집행비용을 제외한 107,660,000원만 배당되어 32,340,000원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 970-15 4층402호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 75 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.44㎡ · 7층 건물 중 4층 402호 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 (철근)콘크리트지붕 · 사용승인 2015.12.03 · 16세대 |
| 소유자 | 오찬석 (2022.02.25. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 잔액을 인수
말소기준은 2025.12.23. 압류지만 김동영의 임차권등기는 2024.03.13.로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 기준 김동영 보증금 140,000,000원 중 107,660,000원이 배당되고 32,340,000원이 미배당으로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 판정 미상
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동영 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.02.21 / 2022.01.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 32,340,000원 |
| 이성권 점유 부분·용도 미상 | 100,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미상 |
김동영은 전입·확정일자와 임차권등기, 배당요구가 확인되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 반면 이성권은 보증금이 100,000,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 이성권 관련 위험은 김동영의 인수액과 별도로 남아 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 1.42억대
| 회차 | 매각가 | 김동영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 110,000,000원 | 32,340,000원 | 142,340,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 88,000,000원 | 53,984,000원 | 141,984,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 70,400,000원 | 71,267,200원 | 141,667,200원 |
1회 유찰되면 낙찰가는 88,000,000원까지 내려가지만 김동영 인수액이 53,984,000원으로 늘어 실질취득은 141,984,000원입니다. 2회 유찰에서도 매각가는 70,400,000원으로 내려가지만 인수액은 71,267,200원으로 커져 실질취득은 141,667,200원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
④ 시세 비교 — 78.6%가 아니라 실질취득 101.7%를 봐야 한다
전용 34.44㎡의 확인된 실거래는 2022.02, 4층, 140,000,000원 1건입니다. 시세 자료의 평균·최고·최저·최근 12개월 평균값도 모두 140,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 34.44㎡ | 4 | 140,000,000원 |
표면 최저가 110,000,000원만 시세와 비교하면 140,000,000원의 78.6%라 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 임차권 잔액을 인수하므로 그 비교는 의미가 다릅니다. 현재 회차의 실질취득 142,340,000원은 시세 참조값 140,000,000원의 약 101.7%입니다. 따라서 “시세보다 21.4% 싸다”는 식의 판단은 금지해야 하고, 오히려 현재 실질취득은 확인된 시세 참조값보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 김동영 보증금 | 140,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,340,000원을 제외한 107,660,000원이 김동영에게 배당되고, 김동영 보증금 부족분 32,340,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 140,000,000원에 대한 현재 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 소재 평택시청 남측 인근. 다세대주택·오피스텔·도시형생활주택·주상용·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.12.03 사용승인된 7층 건물 중 4층 402호. 위생·급배수, 도시가스 보일러 개별난방, 승강기, 중앙현관 보안설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로와 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역이며, 공시지가 1,692,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이며 확인된 전용 34.44㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 가격 판단 시 제한된 거래 표본을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 현재 최저가 110,000,000원이 아니라 김동영 잔액 인수까지 더한 142,340,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 88,000,000원, 2회 유찰 시 70,400,000원으로 최저가는 내려가지만 인수액 증가 때문에 실질취득은 계속 141,000,000원대입니다.
- 이성권 권리 확인. 보증금 100,000,000원이지만 전입일·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 추가 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 김동영 임차권 원문 확인. 임차보증금 140,000,000원, 주민등록 2022.02.21, 확정일자 2022.01.21, 임차권등기 2024.03.13의 순서와 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기·파산선고 확인. 2022.03.08 민간임대주택등기와 2023.05.09 파산선고가 등기되어 있으므로 매각 후 등기정리 및 절차상 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.10억 경매”가 아니라 “1.42억대 취득”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 110,000,000원이라는 최저매각가입니다. 김동영의 140,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하기 때문에 현재 실질취득은 142,340,000원입니다. 확인된 실거래 참조값 140,000,000원보다 이미 높습니다.
더구나 보증금 100,000,000원의 이성권은 전입일과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 별도로 남습니다. 유찰이 진행돼도 김동영 인수액이 증가해 실질취득은 1.42억 안팎에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “선순위 임차권 인수와 미상 임차인을 먼저 해결해야 한다”가 결론입니다.
